写字楼配套特征.pptVIP

2 * 本报告严格保密 长沙写字楼发展历程背景 随着城市经济的发展，长沙已进入专业写字楼阶段 初级阶段 发展阶段 商住阶段 专业写字楼阶段 顺天国际财富中心 运达国际广场 中天广场 顺天城SOHO 和府酒店公寓 华侨大厦 华联大厦 银华大厦 平和堂商务大厦 代表性写字楼 硬件配置以及物业管理方面的水平明显提高，“5A”智能化出现 商住结合，功能综合；面积较小，总价低，投资性强； 配置较低； 商务形象不突出； 距真正的写字楼产品仍有距离 硬件设施及服务得以较好体现 产品特征 中国入世成功，大量国内外企业进驻长沙； 高档专业化成为了写字楼的主流发展方向； 网络的普及使得居家办公概念得及推行； “宜商宜住”满足了消费者对产品的需求 市场初步启动； 97年受宏观经济影响，经历了一次更替与淘汰的过程 企业数量快速增长，高新技术业大力发展，对写字楼的需求量增加； 阶段特征 2004年-至今 2001-2003年 1998-2000年 1993-1997年 时 间 主要集中五一广场商务区、 芙蓉中路商务区、 韶山北路商务区 分布情况（一点三线）一点：火车站；三线：五一路、芙蓉路、韶山路沿线 公寓式写字楼 专业写字楼 酒店式写字楼 湖南新闻大厦 金源大酒店 湖南文化大厦 维一国际 建鸿达现代城 顺天财富中心 亚大时代 新时空NO.1 新世纪花苑 城市之心 凯旋国际 华美欧国际 五一新干线 嘉顿新天地 平和堂商务大厦 名汇达广场 联合商厦 湘域中央 湖南财富中心 运达广场 恒隆国际 第一大道 中天广场 曼哈顿新贵 通程酒店 银华酒店 BOBO国际 佳程大酒店 长沙写字楼传统分布格局 ——供应量 长沙写字楼供求概述 2010年前，年均供应量约为9万平米/年 长沙写字楼市场步入市场化进程始于90年代中后期。发展初期主要以商住楼形式居多，物业品质普遍较低； 从98年到2009年市场上共有可甄别约80万㎡写字楼供应；其中长沙优质写字楼的市场总体供应约为55万㎡ ，年均供应量为7万㎡ ，供应相对充裕。 注：上表为优质写字楼供应量，不包括商住楼及企业自建。 —— 需求量 长沙写字楼供求概述 市场需求分析——租赁，空置率保持在15%-25%之间，均正常水平 长沙优质写字楼历年空置率保持在15%-25%之间，与其他二线城市情况基本相似； 长沙优质写字楼市场以销售为主，写字楼的入住率受销售率的影响较大；2007年写字楼销售市场活跃，其入住率也接近市场较低水平，约17%； 受到金融危机影响，销售市场的全面走低，2008年整体市场空置率大幅上升到24.5%；尤其是中天广场采取整层销售的策略，写字楼销售速度较慢，空置率保持较高水平； 2009年，成熟优质写字楼楼宇和产权统一物业入住率稳定，保持在90%左右入住率；而新入市项目入住率也有所提高，市场表现回升。 长沙市优质写字楼历年去化量与空置率情况。 写字楼的销售价格，根据不同的地段和配置，写字楼销售价格差异较大。2010年长沙市专业写字楼的销售均价大体在10000-12000元/平米范围内浮动。 从写字楼价格发展的背景来看，2004年是长沙市的写字楼是一个重要的转折点，销售均价从2003年的3426元/平米上涨到2004年的4702元/平米，一年内上涨了37% ,2004年专业写字楼运达国际广场拔高了长沙写字楼的档次，同时带动了长沙写字楼市场的发展。随着价格的上涨，专业写字楼的硬件配套也在不断升级。 2010年长沙市写字楼销售价格走势 写字楼配套特征 停车位——1：0.9（以办公户数）以上或者是300-400平米/个车位，满足写字楼的基本停车需要； 电梯——按照层规划户数计算，一般达到了平均每2-3户配置一台电梯的标准，并且采用进口品牌电梯 ； 5A智能办公——办公自动化系统；通讯自动化系统；消防自动化系统；安保自动化系统；楼宇自动控制系统； 专业写字楼普遍配备商务中心酒店、茶座、咖啡吧等，为写字楼消费服务。 硬件配套特征 软件服务特征 专业写字楼普遍提供商务中心、代取物品、代办剪报、定餐、代办票务、办公场地清洁服务、设备维修养护、行李 、代订报纸服务等软件服务。 亚大时代空中花园 定王大厦内装修 运达广场走廊 规模：单体规模在3-5万㎡之间，规模适中； 档次：多为中档、中高档； 产品：外立面现代感强，但内部品质仍有待提升，产品设计有一定亮点； 客户来源：房地产、IT、金融等企业成为主要客户来源，地域来源上仍以省内为主； 客户需求：企业规模中等，对300平米以下面积需求旺盛，整层甚至数层租赁的大客户较少； 物管及配套：物管水平有待提升，硬件及配套设施较为不足；（物业管理费 2～4元/㎡/月） 租赁：整体较为理想，中高档写字楼出租率高。（租金从1-3元/㎡/天不等） 长沙各类写字楼发展状况分析