旅游地产盈利模式争议不断.docVIP

旅游地产盈利模式争议不断没有龙头，没有方向，国内旅游地产市场发展“野蛮生长”难以避免。如今，更多的人看到的是这个产业的机遇，但机遇背后更多的是高风险。 “野蛮生长”是当下旅游地产的发展状态，没有龙头，没有方向，因此这个市场发展成这样的态势根本难以避免。 首创、海航、中信、中旅、华侨城、珠江地产、天鸿、万科、万达、万通、青岛汇泉旅业等国内50多家知名房企涉足旅游地产，涉及项目金额超过3000亿元。 在这些房企中，华侨城是一个成功个体，但有业内人士认为，长期来看，其并不能作为未来房企学习的范本，或者这么说，曾经作为成功的案例的“东部华侨城”已经出现了衰落态势。 目前，旅游地产项目的短暂盈利更多是出售地产项目以获利，但对于房企来说，他们所要面对更多的是长期的经营与概念的推陈出新。那么，资金又是一个重要的问题。 更多的人看到的是这个产业的机遇，而机遇背后更多的是高风险。“旅游地产一旦经营失败即是万劫不复。”复旦大学房地产研究中心地产运营研究所所长蔡为民如是说。 低廉的拿地成本 旅游地产开发首先面临的是拿地成本。相对低廉的拿地成本是吸引众多开发商进入旅游地产的一大诱惑。 “旅游地产用地太便宜，地方政府送给你都敢，反正也是荒地一片给你开发，即使经营不下去，对地方政府来说也是好事，至少催熟了一块地。”蔡为民表示。 事实上，旅游开发作为提升片区面貌的重要途径为当地府所重视，因此，能够获得较为廉价的土地，对于开发企业来说，可有效降低公司拿地成本。同时，当前各地完善招拍挂制度，大量土地采取“综合条件最优者得”而不是“价高者得”，则从客观上有利降低公司拿地成本。可见，相对于“价高者得”的住宅地产，旅游地产的土地成本相对较低。 作为旅游地产的先驱华侨城，也曾被指以低价获得土地。一般来说，土地成本占总成本的35％至40％。因此，当土地成本获得削减的情况下，房企开发的成本也相当于削减了很大一部分。 这或许就是旅游地产遭到热捧的重要原因之一，虽然可能现在的地价在经历过一轮涨幅后已经没有那么低廉。 不可持续的“万达模式” 在人类发展伊始，圈地是其本能选择。这也是旅游地产开发商最为青睐的盈利模式。 海南长达1528公里的海岸线上，沙岸约占50-60％，而这些沙岸几乎已经被瓜分殆尽。 作为“国际生态旅游岛”的海南，自然成为旅游地产的集中区。同时，地产项目的泛滥，也使其成为旅游地产的“重灾区”。 这或许就是旅游地产的“万达模式”：圈地——盖楼——出售。不是在经营旅游，而是在经营地产。在圈地之后注重眼前利益，缺乏长期规划是目前旅游地产开发最大的诟病。 江苏吴江福禄贝尔科幻乐园由台商投资10亿美元，旨在建成一个高级公园，同时发展幼儿园教育。园区规划者认为中国长江三角洲地区汽车时代已经到来，上海等城市市民会成为理所当然的市场主体。盲目乐观使其开业后市场远远达不到预期规模，人均日游客量不足150人，最后不得不倒闭。 海南中华民族文化村位于海南省通什市，占地600亩，投资1亿元人民币，建有23个民族村，共计景点上百个。其环境质量、园林建筑、文化内涵和娱乐设施等均属上乘。然而自从1997年上半年开业以后，由于客源市场判断失误和不良的市场竞争环境，结果每日接待游客仅200人，不得已在开业8个月后申请停业。 以上种种例子说明，盲目圈地使得旅游地产大量积压，资金周转困难，加大了风险。据上海易居研究院数据显示，以主题乐园为例，目前国内主题公园有1000家左右。据中国旅游研究院2009年监测显示，国内的主题公园有30％处于亏损状态，45％持平，仅15％会有盈利。 圈地仅是旅游地产的一种盈利模式。另一种模式，即是借旅游地产之名，变相进行房地产开发，推销旅游地产主题项目周边的房地产。往往购得此种类型物业的投资者，仅仅满足于一时的度假与升值目的，最后的结果却是“高空置率”，最终或将造成举步维艰。 一位接近某著名旅游地产开发企业的人士称，目前采用此种较为初级的盈利模式，亦是无奈。其中主要的原因是，很多做旅游地产的开发企业一般都由做住宅地产转型而来。“长时间的住宅地产的开发习性在短期内无法改变。”同时，政策面对于这个行业亦缺乏一定的规整与管控，这个产业在短期内突然爆发，后期无论是消化还是经营都会有重大问题。 蔡为民称，如果海南按照如此态势发展下去，或许会重演上世纪九十年代的崩盘局面。 没钱，就是“死” 盈利的前提是生存，对于旅游地产来说，没钱就是个“死”。 住宅地产可以破产，可以降价。旅游地产经营不下去就成了烂摊子，那就是万劫不复。 从中国整体的经济形势来看，对于房地产开发，资金口已经卡到让开发商无法动弹。可见，资金的收紧对于旅游地产的后期经营维护，可谓是前所未有的压力。 我们可以看到的是