商品房预售资金监管制度必要性探索.doc

商品房预售资金监管制度必要性探索摘　要：在实行宏观调控和从紧的货币政策的背景下，必然会对开发商资金链带来较大的影响。但商品房预售资金监管既要确保工程建设完成，又要兼顾资金使用效率，把资金管“好”而不管“死”，商品房预售资金的监督管理遵循政府指导、银行监管、多方监督、专款专用的监管原则。因此，在我国全面建立商品房预售资金的监管制度对于切实保护消费者利益和维护房地产市场秩序来说势在必行。 关键词：商品房　资金　监管 近年来由于开发商自有资金不足，盲目追求扩大规模效应，将预售房款挪作其他项目使用，或者将已经预售的商品房进行再抵押后携款而逃，经常出现消费者交清购房款后却不能按期入住或者无法按时办理房产证，甚至买的是无法交付的“烂尾楼盘”的现象。商品房预售资金监管的无政府状态所带来的危害不容忽视，严重扰乱了房地产二级市场的秩序，损害了购房者的利益，已经成为困扰房地产业健康发展的一个严重问题。 商品房预售又称做期房买卖，是指房地产开发企业将正在建设中而尚未竣工的商品房预先卖给买房人，买房人交付购房款或者定金，并在以后确定的时间将预售的房屋及所有权转移给买房人的一种法律行为。商品房预售资金是指，购房人按照商品房预售合同约定支付定金、首付款、购房贷款以及其他形式全部购房款。商品房的预售可以用于解决建设资金的不足，活跃房地产市场，促进居民住宅消费，因此商品房预售发展成为我国几乎所有商品房项目采用的销售模式。 我国《房地产管理法》第四十五条规定“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。”《城市商品房预售管理办法》第十一条规定“开发企业进行商品房预售所得的款项必须用于有关的工程建设。城市、县房地产管理部门应当制定对商品房预售款监管的有关制度。”第十四条规定“开发企业不按规定使用商品房预售款项的，由房地产管理部门责令限期纠正，并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款。”以上法律条文规定了商品房预售资金的用途，但并没有明确规定商品房预售资金监管的主体、监管范围、监管权限、法律责任等。如果开发商将预售资金挪作他用，消费者的利益将得不到保护。因此，建立商品房预售资金的监管制度对于切实保护消费者利益和维护房地产市场秩序来说意义重大。 1.商品房预售资金监管的意义 1.1有利于完善商品房预售制度 商品房预售制度在我国房地产市场仍处于发育完善阶段，在资本金略显不足、房地产融资渠道较窄的条件下建立的。由于各地相关配套法规滞后和管理不到位，特别是缺乏对预售款使用的有效监督，导致购房者利益和公共利益受损，严重的甚至会危害社会稳定。加强对商品房预售资金监管也是对已实行多年的房地产预售制度的完善。 1.2有利于保障消费者权益 商品房预售资金是房地产开发企业的主要的融资渠道。房地产开发企业经常将已抵押的商品房预售或将已预售的商品房抵押，或进行房屋重复预售等等，使消费者的合法权益得不到应有的保障。只有对项目工程建设的资金进行重点监管，才能保证预售资金能够优先用于工程建设，这样能够有效防止因开发商运用预售资金进行滚动开发而造成的工程烂尾、项目延期等情况，在很大程度上保障了购房人的合法权益。所以，只有建立完善的预售资金监管体系，严格控制开发商预售资金的支配，才能真正实现保护消费者的合法权益。 1.3有利于保护金融机构的资产的安全 各类金融机构房贷业务中最大风险的就是房地产开发项目贷款风险，一些房地产开发企业往往通过“假按揭”等个贷形式从金融机构套现，一旦房地产开发企业资金链断裂或超出他们所能控制的范围，开发商往往会携款潜逃。所以，建立商品房预售资金监管制度，是对金融机构信贷资产安全最有效的保证。 1.4有利于稳定房地产价格 对于市场上屡禁不止的“囤地惜售”和“捂盘惜售”现象，通过建立商品房资金监管制度将起到加强管制，控制开发节奏、资金流向及资金的流动性。该制度实施后开发商将无法再采取捂盘惜售手段抬高商品房价格。为回笼资金，房企或将提高销售进度，随之市场上的商品房供应量将会加大，对降低房价会起到一定的作用，有利于稳定房地产价格。从而完成房地产开发从量到速度的控制方向，保持房地产市场的稳定健康发展。 2.国内的预售资金监管模式 2.1香港的律师行监管制度 预售款只有在经过律师行同意的情况下，开发商才能动用帐户中的资金。 2.2银行监管模式和监理公司监管模式 重庆采用的就是监理单位与银行、开发商签订二方协议，明确规定资金监管范围、使用方式、监管费用、违约责任的模式。 2.3担保公司监管模式和银行监管模式 商品房预售款的监管采用由预售人委托担保公司向预购人提供预售款监管责任担保书的方式实施。 2.4政府监管模式。这种模式是我国目前地方立法中应用最多的 但是，由政府主管部门监管商品房预售资金，和