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小议房贷政策对房地产市场影响【摘要】由于房地产业关联度相当大，涉及多个当前增速较快的行业，因此，房贷政策将对多个行业产生间接影响，从而作用于整个宏观经济，这将有利于我国国民经济持续稳定健康发展。本文就房贷政策对房地产市场的影响谈几点粗浅意见。 【关键词】房贷政策；房地产市场；影响 1 房贷政策特点 1.1 连续性与创造性 新房贷政策既保持了房地产信贷政策的稳定性与连续性，也针对新形势、新问题作出了一些创造性、适应性的调整和补充。如“四证”问题，30%的自有资金问题都是三令五申的老要求，而区分贷款首次置业与非首次置业、普通商品房与高档商品房等的首付款及利率则是新的举措。 1.2 货币数量调节与信贷结构调整结合 调节最低首付款是中央银行重要的选择性货币政策工具。针对数量问题，新政策坚持了普通商品房20%的最低首付款标准，同时要求提高对高档商品房和非首次置业贷款的最低首付款标准，体现了总量微调的政策意图。针对结构问题，新政策进一步明确了禁止类、限制类和鼓励类三级房地产信贷标准，这些规定对推动商品房结构的优化调整必将起到重要作用。 1.3 全局性与区域性兼顾 新房贷政策在立足全国一盘棋的基础上，充分考虑了房地产市场的区域性特点。对具体操作层面的内容，新房贷政策并没有统一规定。这不仅为中国人民银行各分行制定区域 性信贷政策提供了足够的空间，也为各商业银行结合本行实际制订具体的操作细则提供了依据。 2 房贷政策对房地产市场的影响 2.1 导致购房者心态的变化 一般的购房者都有一种买涨不买跌的心理，看到推出了房贷新政，都觉得楼市进入了调整期，下半年的房价肯定会下降，都想在房价降到最低的时候再进行购买，但是什么时候房价低，大家都在观望，个别的楼盘甚至出现客户退房的现象。转售为租和转租为买的趋势趋于明显，新政实行后租赁的成交量节节攀升，同时，租赁的房源也有所增加，其中主要的原因就是随着这次新政政府调控的力度增大，很多人都推迟了购房计划，导致租房需求量增大。 2.2 投机及投资购房者减少 新政推出的主要目的就是减少投机及投资购房者，面对前所未有严厉的房地产新政后，对首付及贷款利率都有所上调。各商业银行对贷款的检查力度也有所加大，住房贷款的收紧导致炒房者面对投资成本的增加，炒房利润大幅压缩，甚至出现资金困难。资金是炒房者的生命，高首付及高贷款利率导致炒房者的流动资金的减少，大部分的炒房者都是利用租房的租金来偿还房贷，现在租金与房价不平衡的发展导致投机及投资购房者的进一步减少。 2.3 需求结构发生改变 新政前，由于投机和投资购房者居多，其主要目标是别墅等高档住房，住房的价格越高，得到的利润也就越大，所以新政前更多的是对别墅等高档社区的需求。新政实行后，投机和投资购房者受到打压，普通的消费者对别墅等高档社区的需求量不大，反而是对低总价的商品房需求量增大，而且大部分的购买者都是年轻人，这是由于大部分的年轻人都是首次置业，还没有能力购买过于高档的房子，总价低的住房则成为其首选。 2.4 开发商持观望的态度 在这次前所未有严厉的房产新政后，虽然成交量出现大幅下降，但房价并没有出现大幅地下降，房价依然坚挺。每次房产新政的出现都是一场开发商与购房者博弈的过程，开发商在政策实施细则尚未明朗之前不会盲目降价抛售，而购房者却对高房价的下滑抱以希望，双方都持一种观望的态度。一面是“持楼待售”，一面是”持币待购”，供需双方博弈使得房产交易量降温。 3 促进房地产市场可持续发展的有效途径 3.1 加大廉租房建设 廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。廉租房的分配形式以租金补贴为主，实物配租和租金减免为辅。在廉租房的建设和管理方面国外已经有了比较成熟的经验可供借鉴。美国的“廉租房”有两种，一种是集中建设在城市的某一区域内被称为“公共建筑”用房，另一种是分散在不同的普通租房户中，为户主所有但接受政府租房补贴。凡能够证明处在低收入线的美国个人和家庭都可以申请廉租房，且只需拿出其全部收入的30qo支付租房和水电费用，不足部分由政府补足。美国房屋和城市建设部要求低收入者提出书面申请，提供完整真实的收入情况和家庭成员情况。 3.2 推进公租房建设 公租房即公共租赁房，是解决新就业职工等夹心层群体住房困难的一个产品，其产权不归个人所有而是归政府或公共机构所有，用低于市场价和承租人承受得起的价格，向新就业职工出租。公租房能够满足群众的过渡性住房需求，应该成为政府保障房建设的“重头戏”。应落实公租房建设资金，并对相应税费给予减免。在满足廉租住房保障的条件下按照规定在提取的土地出让金、住房