房地产企业项目及成本管理存在问题研究.docVIP

房地产企业项目及成本管理存在问题研究摘要：房地产企业的成本管理，即对企业在土地、房屋、配套设施、代建工程开发过程中所发生的各项成本的管理。加强房地产企业的成本管理是提高房地产企业经济效益的关键因素。针对房地产开发企业的成本管理存在的问题，提出相应的管理理论与方法，以供探讨。 关键词：房地产企业；项目；成本管理；对策 Abstract: the real estate enterprise cost management, the enterprise in the land, houses, facilities, construction project have happened in the development process of the cost management. Strengthen the cost of real estate enterprise management is to improve the economic efficiency of real estate enterprise key factors. According to the real estate development enterprise cost management problems and puts forward the corresponding management theory and method for discussion. Keywords: real estate enterprise; Project; Cost management; countermeasures 中图分类号：C29文献标识码：A 文章编号： 随着我国加入WTO，如何在控制质量、保证工期的前提下，获得预期的有效收益，是每一个工程管理的中心内容。工程项目是房地产企业与市场的结合点，是企业管理的落脚点，是发包单位评价企业素质的直接对象。工程项目的成本控制，是工程项目管理状况及实际所达到水平的综合体现标志，是评价工程项目管理的客观、公正尺度，是对项目施工发生的成本费用进行预测、计划、核算、控制、分析和考核等一系列科学管理工作的总称[1]。加强成本控制，可以合理的补偿施工耗费，保证再生产顺利进行，促进项目组织降低成本、增加盈利、扩大积累，提高企业的竞争能力，增强企业素质，进而提高企业整体管理水平。正确认识和掌握工程项目成本控制的本质内容，对指导工作具有重要意义。 一、房地产企业项目与成本管理现状 房地产开发市场的竞争日益激烈，而激烈的的外部环境对房地产企业提出了新的挑战，市场经济的基本罪责是优胜劣汰，要想不被淘汰，必须根据市场规则对自身进行调整。例如要想在国有土地出让项目招投标中获胜，除必须具备企业资质和整体实力外，还需要在建筑施工的技术、质量、施工管理等方面具有优势，使企业达到生产要素的合理配置，运用现代化的管理方法，合理配置人力资源，保证质量，降低消耗，挖掘内部潜力，依靠科技进步以达到最大的经济效益[2]。 在现有的房产开发和建设过程中，许多时候都在企业内部推行项目承包制，即集房产开发、建设、施工于一体，开发企业同时也是施工实体，自行组织材料采购、进货安排，有的房地产公司还细分出园林施工分部和精装修分部。这样的设置，使房地产开发企业能从项目设计前期一直控制到施工活动中的日常组织，能全面掌控项目发展进程。缺点在于人力资源缺口大，项目的正常开展往往依赖于少数个别能力强的领导/项目经理，当多个项目同时展开后，往往难以应付。以重庆房地产行业人才为例，每年对于房地产行业人才的需求量大，业内人才的流动性强。因此留住人才、尽可能的开挖公司内部人才的潜力，引入外部人才使之尽快融入企业文化，成为每个公司项目管理团队均需面对和解决的问题。 二、房地产企业项目与成本管理存在的问题及原因 （一）视成本管理为“点”，而不是“面”的概念 企业的价值增值过程是由研究、开发、设计、生产、销售及售后服务等一系列“环”节连缀而成的价值链，企业的成本管理应对各个环节进行管理。在企业的整个价值链中，各个环节之间是相互依存的。 （二）组织管理上存在的问题 首先是缺少拥有权力、承担责任的成本管理部门。目前，我国房地产企业通行的管理做法是把成本核算与成本控制的主要任务委托给财务部门。但财务部门在实际工作中，更多做的是成本核算，有关成本控制主要是通过制度来被动的“卡”，这样在成本发生失控的时候，财务部门往往不能承担失控的责任。事实上，成本是一项综合指标，它以货币形式表现，但又不是纯财务问题，它涉及到项目施工的每一个阶段，涉及技术、施工组织、核算、管理等各个方面，仅仅依靠财务部门并不能有效地