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试析新形势下房地产调控有益探索【摘要】　基于新形势下房地产行业的飞速发展，我国也出台了相应的房地产的调控政策，这些政策都在一定程度上抑制了房价猛烈上涨的现状，从长远看，可能不会发挥持久的效果，但在短期内，还是具有一定的影响，本文主要对房地产调控的有益性进行探究，并分别从房地产调控政策的转变与意义、发挥的作用越来越大、沟通渠道越来越畅通、政府环境越来越优化四个方面进行阐述。 【关键词】　新形势；房地产；调控 随着我国经济的不断发展，近年来房地产行业迅速成为社会各界关注的热点，房价一直居高不下，使得生活成本大大增加，造成许多中低收入人群买房难，在新形势下，我国于2011年1月27日出台了关于房地产的调控政策——新国八条，这对于以往的房产调控政策来说更加严厉，具有更强的针对性和现实影响力。 一、房地产调控政策的转变与意义 对于我国的房地产调控政策，在一定程度上会遏制炒房热的现象，对房地产市场进行监控，虽然，并不是每项政策都会立竿见影，有效地发挥作用，但近年来，这些政策对房价的大幅度上涨还是有一定的控制，笔者认为，有所作为总是好的，这些调控政策，尽管仍有不足，但也会逐步在实际实施中查漏补缺，不断改进和完善的。 房地产的调控政策可以抑制投资投机性需求，控制信贷风险，对于房地产开发商的贷款进行严格监督管理，进而促进房产行业的健康发展，比如区别化的住房信贷政策，调整住房供应结构政策就为中低收入人群带来了福音，这些政策都反映出我国越来越加强对民生的重视，社会各界也都表现出积极的反响，因此，对于房地产行业的调控政策，从宏观上看，认知度也越来越高，表现出一定的有效性。 新国八条的出台，带动了我国新一轮的房地产调控。新国八条要求强化差别化住房的信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。颁布此项政策，其目的在于进一步做好房地产市场调控工作。新国八条出台后，房地产的投机现象，在一定程度上得到遏制，并越来越得到社会的认可。 二、房地产调控政策发挥的作用越来越大 新国八条实施后，在以下几个方面发挥的作用较为巨大： （一）金融政策方面 对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍，此项政策，进一步加强了对投机购房者的控制，第二套房的房贷款首付增加了一成，则使投资者所能贷到的款项不到四成，贷款利率也有所增加，可见，力度之大，对房地产投机商来说，是个不小的打击。出台后不久，此项政策便发挥了重要作用，北京的商品房产成交量锐减，二手商品住宅网上签约全部为零，其他出台限购细则的城市也都表现出成交量锐减的趋势，这项政策抬高了门槛，强化了力度，抑制了过度的消费和投资需求，毕竟现有资源是有限的，对于购房政策，应当着力倾向于一套购房者。 （二）交易税费方面 调整了个人转让住房营业税的政策，对于个人购买住房不足五年就转手的，统一按销售收入全额征税，比如，2008年购买一套100万的房产，现在以200万元出售，之前按差额缴纳5.5%的营业税，合计交5.5万元，而现在需缴纳11万元。同时，对于土地增值税征管情况的监督力度也大大加强，房地产开发项目明显超过周边房价水平的，要重点进行土地增值税的清算和稽查，这也迅速抑制了房价的过快上涨。许多城市房地产行业存在明显的避税现象，因此，房产投机较为严重，加大对房产税收征收的监管力度，在短期内，许多房屋供给者将积压的房子出售，造成房价的下跌，对炒房者，则将原来打算转卖的房现在多转变为出租形式，在一定程度上缓解了房地产的过度投机。 （三）限购令 限购政策有所规定“对已经拥有一套住房的户籍居民家庭及持有有效暂住证，在本市没有住房的购房人，并且连续五年缴纳社会保险和个人所得税的非本市户籍家庭，限购一套住房；对拥有两套及以上住房的本市户籍家庭，拥有一套及以上住房的非本市户籍家庭，以及无法提供本市暂住证、连续五年以上缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房”，限购令不仅限购还限售，有十几个城市相继出台了限购政策，政策出台前，北京平均每天成交304套房子，政策出台后，每天成交量在100多套，目前，上海的房价已有所下跌。限购令还限购范围，例如，成都版的“限购令”限购区域为本市主城区，不涉及郊区。而在贵阳，仅限定“市中心城区人口密集、房价过高、一环内的住房”，比成都只限主城区范围更窄。也有城市规定在全市范围实施限购政策。 三、房地产调控政策与居民的沟通渠道越来越畅通 房产调控政策与居民的沟通渠道越来越通畅，居民可以通过网络、电话等方式对政府颁布的调控政策的实施加以评价，以便政府对政策进行完善改进，各地政府也在积极通过居民、市场反馈等广泛调查房产政策的实行效果，对于房价的抑制情