贫富差距、地区差距与大城市的高房价.pdfVIP

——■一 市场经纬·MARKET 贫富差距 地区差距与大城市的高房价 文／王晓通 一 、 引言 的贫富差距和地区差距是房地产价格尤 位品质的差距。 自1994年以来，我国房地产价格一 其是部分大城市房地产价格上涨的一个 (二)区位品质的供给受限时，不同 直处于上涨之中，尤其在北京、上海这样 重要因素。 收入水平居民的效用分析 的大城市，上涨速度更是惊人，其房价收 二、理论分析 某一地区提供的公共物品的数量是 入比已超过国际公认标准的两倍以上。 (一)房地产的价值分析 由地方财政支出决定的。根据公共选择 面对高涨的房价，国内许多专家学者对 众所周知，被房地产开发商奉为金 理论中的中位选民定理，只要所有人的 此进行了研究。有些学者从需求角度分 科玉律的一句话就是：“房地产最重要的 偏好是单峰的，多数票规则的结果反应 析：徐忠平认为，人均GDP达到1300美 因素第一是位置，第二是位置，第三还是 的就是中位选民的意愿，即一地区公共 元时，城市化进程加快，对新增住宅有巨 位置。”对消费者而言同样也是如此。消 物品的数量是由中位数选民决定的。我 大需求，从而导致房价的上涨；周京奎认 费者购买一套住房，不仅仅是购买一个 国虽然没有实行选举制，但受民意及经 为，房地产市场存在大量投机需求，是房 能挡风遮雨的居住场所，更重要的是住 济水平的制约，公共物品的数量也是与 价上涨的重要因素。有些学者从供给的 房的区位品质，即在某一地居住时所能 当地平均收入水平相匹配的。区位品质 角度考虑：张启振认为，土地的稀缺以及 享受到的公共物品。住房的区位品质主 所包含的教育医疗等公共物品是一种正 政府希望通过土地价格调控获取更多财 要包括以下几个方面：水电燃气等基础 常商品，具有正的收入效应。高收入居民 政收入，导致土地价格及房价上涨；张磊 设施的配置状况；教育、医疗、公园娱乐 相比于平均收入水平的居民对这些物品 认为，房地产开发商的垄断造成房价偏 等公益设施的配置状况；距商业中心的 会有更多的需求。适合平均收入水平居 高。还有些学者从宏观经济因素的角度 远近、与外界的交通便利的情况；区内街 民的住房区位品质，并不能满足高收入 分析：李健飞探讨了银行信贷与房地产 道、绿地等规划设计状况；居民的人口构 居民对住房区位品质的要求，从而产生 价格的关系，认为宏观经济的拉动是房 成、文化素质、治安状况；自然景观的优 效用损失。我们将满足居民效用的商品 地产价格上涨的一个重要原因。上述学 美和环境的清洁程度等等。建筑样式和 组合分为两类：住房及住房以外的消费 者的研究，使我们从不同侧面理解房价 建筑成本都很相近的住房，只因处于不 品。住房的效用主要取决于其区位品质， 上涨的原因。但本文认为，我国目前较大 同的地段而价格相差悬殊．就是因为区 本文用住房的区位品质作为衡量住房效 46 经济论坛2008·3 MARKET·市场经纬■■■一 用的指标。因此，居民的效用取决于如下 地所能提供的区位品质也就相差越大， Q ，就可获得预算约束下的最大效用U ， 两因素：住房的区位品质和除住房外的 高收入居民的效用扭曲越高。 两效用水平之差U，一U，即为该居民从搬 其他消费品。 (三)高收入居民迁移行为分析 迁中获得的收益。居民搬迁的成本主要 下图反映了当住房