农村宅基地上房屋征收补偿标准问题研究.docVIP

农村宅基地上房屋征收补偿标准问题研究着城市化进程的加快，一些农民不得不面临房屋被征收的现状。由此，各种关于宅基地被征收没有得到合理补偿而造成惨案的报道就从未间断过。所以完善宅基地上房屋征收补偿标准是当务之急。出于对村民私人财产权保障方面的关注，本文着重论述宅基地上房屋的征收补偿标准争议问题。 宅基地上房屋补偿标准的现状 我国当下没有针对农村宅基地及其上房屋征收补偿标准统一的管理条例，相关法律只散见于《土地管理法》，或以行政法规和部门规章的形式存在，如《土地管理法实施条例》、《村镇建房用地管理条例》等。 《土地管理法》第四十七条规定：征用宅基地的，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定，被征收土地上的附着物，也由省、自治区、直辖市规定。即具体的宅基地征收补偿标准还需根据地域的划分参见各地方的立法。由于该条款规定的太笼统，许多省、自治区又直接授权区、县政府制订具体实施方案，以至于不但各个省份的补偿标准大不相同，一省内的各城市、一市内各区的标准都大相径庭，从而导致征收中的各种矛盾浮现。 就拿浙江省来说，根据《中华人民共和国土地管理法》和其他有关法律、法规，结合宁波市实际，浙江省人民代表大会常务委员会在2006年批准了《宁波市征收集体所有土地房屋拆迁条例》。该条例第三十一条规定：被拆迁房屋建筑面积超过可安置面积的部分，按重置价格结合成新再增加不超过百分之三百的比例给予补偿；而镇海区政府根据宁波市政府下发的关于各区土地征用补偿安置办法的通知和具体实施意见，于2007年制定的《宁波市镇海区征收集体所有土地房屋拆迁实施意见》第十四条规定被拆迁人选择货币安置的，其补偿安置适用下列规定：被拆合法房屋超过250平方米建筑面积部分货币补偿金额=被拆房屋重置价格?成新?（被拆迁房屋建筑面?250平方米）。在此基础上，钢混、砖混结构的，再增加不超过百分之一百的比例，其他结构的，再增加不超过百分之二百的比例，由拆迁人给予货币补偿。而与镇海毗邻的北仑对此规定是被拆迁合法房屋建筑面积超过可货币安置面积部分不予安置，由拆迁人按重置价格结合成新再根据不同的街道再增加一定的比例给予补偿。但各街道钢混、砖混结构的增加的比例都超过110%，由此可见，由于实施细则不统一导致即使临近的两个地区其标准也相差甚远。 宅基地上房屋征收补偿标准中存在的问题 通过课题组2011年8月3日至7日在镇海庄市针对宅基地及其上房屋征收补偿标准所做的问卷调查显示，在收回的186问卷中除去8份无效问卷外，接近69%的被拆迁户认为在需要补偿的房屋面积的认定上没有太大的问题，主要问题体现在以下三个方面。这三个方面分别涉及到宅基地上房屋补偿标准的具体内容以及补偿标准适用范围等内容。 补偿标准具体内容之一 ――商品住宅平均指导价与市场价差距较大 从房屋依附于宅基地角度看，征收房屋主要是为了征收宅基地，征收补偿也主要是对宅基地的补偿，对其上的房屋也就只是一种损害赔偿，从这种意义上看，对房屋的补偿按照重置价格或者成本价当然是一种行之有效的简易方法。可是这种损害赔偿的补偿方式远远没有弥补由于征收房屋而对村民造成的损失。现实中村民的房屋不仅具有表面上可以看到的这些类似提供居所等保障生活的显性功能，还包括大量的隐形功能，譬如，农民在原来的房屋生活设施简单，生活成本低等。 据调查，现有的征收补偿只是针对农民可计算的损失进行了赔偿，譬如我们了解到宁波市镇海区拆迁补偿按照《宁波市镇海区征收集体所有土地房屋拆迁有关的价格和费用标准》（见下表），其《标准》详细规定了各种不同房屋的结构等级及其重置价格，以及房屋成新标准。按照《宁波市镇海区征收集体所有土地房屋拆迁实施意见》第十四条规定被拆迁人选择货币安置的，其补偿安置适用下列规定：被拆合法房屋可安置面积内货币补偿金额=（商品住宅平均价格-基本造价＋被拆房屋重置价格?成新）?可安置建筑面积? 据我们调查了解，2007年镇海区发布的有关地段商品住宅平均价格指导价分为四类：一类地段每平方米3600元，二类地段每平方米3500元，三类地段每平方米3200元，四类地段每平方米2500元。据镇海庄市一位村民翁某向我们透露，他在2008年11月左右，一幢合法建筑面积为28.76的房屋被征收，按照上述补偿标准，翁某一共拿到货币补偿114110元，具体包括可安置面积货币补偿金额=（3600―620+620*0.73）*28.76=98721元(翁某的房屋地处庄市，属于一类地段，所以其商品住宅平均价格为3600元，根据评估机构认定其房屋基本完好等级为砖混结构二等，所以重置价格为620元，成新标准为0.73)，此外再加上其他的室内装饰以及附属建筑物补偿金一起15389元。据课题组调查了解，2008年庄市周边楼房