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心理账户视角下家庭房地产投资倾向探究【摘要】本文从心理账户角度，研究家庭房地产投资倾向。通过调查武汉市三地区的家庭房地产投资情况，具体分析银行贷款利率、房产税以及股市行情对家庭房地产投资倾向的影响程度，并由此检验政策的有效性，为家庭房地产投资提出具有建设意义的政策建议。 【关键词】心理账户 房地产 投资倾向 一、引言 我国的房地产市场自2008 年低谷期以来，又进入一轮疯狂涨价的周期，尽管政府通过不同方式对房地产市场进行宏观调控，但成效甚微。除了游资炒作，家庭投资房地产也是造成这一现象的重要因素。鉴于家庭在投资房地产过程中的有限理性行为，本文拟通过心理账户理论的角度来检验当前政府颁布实施的一些政策对减少家庭投资房地产的效用，并分析我国房地产市场的居民投资需求本质，同时在抑制房价上涨方面提出建议和对策，对我国房地产调控及其健康发展具有深远意义。 二、心理账户 （一）基本介绍 心理账户指人们在心理无意识地把财富划归不同的账户来进行管理，这些心理账户有不同的记账方式和心理运算法则。由于心理账户的存在，使人们在决策时常常偏离基本的理性原则。这种偏离理性人假设的行为，就可以用心理账户的概念进行解释。 （二）中国人心理账户的内隐结构 中国人心理账户是3-4-2 分类结构，心理账户系统由财富的来源、财富的支出以及财富的存储方式三个维度构成，并且每个维度均有相对稳定的分类。具体地讲，即收入账户有“工作相关的常规收入”、“非常规的额外收入”和“经营收入”三个账户；开支账户有“生活必需开支”、“家庭建设与个人发展开支”、“情感维系开支”和“享乐休闲开支”四个账户；存储账户有“安全型保障账户”和“风险型存储账户”两个账户。 三、文献综述 （一）国外文献研究 1980年，芝加哥大学著名行为金融和行为经济学家理查德·萨勒（Richard Thaler）首次提出“Psychic Accounting（心理账户）”概念，用于解释个体在消费决策时为什么会受到“沉没成本效应（sunk cost effect）”的影响。许多学者开始将心理账户运用到消费、投资等领域，进行实证研究。比如2008年Hwan Ho Ha 等人在《consumers“mental accounting” in response to unexpected price savings at the point of sale》中提出：消费者更易花掉意料之外的节省；人们更倾向于用节省去购买打折产品。 （二）国内文献研究 21世纪初，我国学者开始关注心理账户这一领域并开始了相关研究。2004年，李爱梅教授率先系统探讨了中国人的心理账户体系及其本质特征，以及该体系对中国人非理性决策行为的影响。此后的学者们陆续从不同角度对心理账户的概念进行补充。比如年魏勇刚（2006）中着重从个体的认知机制方面对心理账户加以探讨，包括离散性观点和连续性观点。李爱梅，凌文辁（2007）通过实证分析提出了中国人心理账户的3-4-2 分类结构。 四、研究设计 （一）设计思路 根据中国人心理账户的内隐结构，本文把投资性购房家庭的心理账户系统分为财富的来源、财富的支出以及财富的存储方式三个维度。 在财富来源方面，投资房地产的资金基本来自于已有存款和贷款。根据心理账户进一步可以将存款来源分为“工作相关的常规收入”、“非常规的额外收入”和“经营收入”。在财富的支出方面，投资性购房属于“家庭建设与发展开支”。当前热议的房产税和首付的提高对投资房地产的资金有较大影响。在财富的存储方面，中国家庭消费剩余的投资方式一般有三种：实业投资、购买金融资产和配置实物资产。 （二）问卷设计 首先，本文设计了调查对象的性别、年龄、收入等个人信息，以此筛选出合适的调查对象，由此获得的数据更具有代表性。然后，基于以上对于心理账户的设计思路，选存贷款利率、房产税、首付比以及股票行情等因素设计问题家庭房地产投资的影响。另外，在本次调查使用的问卷中，本文设计了收入来源，二套房用途等补充性问题进行深入了解。 五、数据统计与分析 本小组为了研究家庭房地产投资意愿以及心理账户在家庭房地产投资的影响，共发放了71份问卷调查，调查了武汉市武昌区，汉口区以及汉阳区三地区的居民小区，调查对象年龄在25-55岁的占84%，家庭月收入5000元以上的占81%，基本上是进行投资房地产的人群，是我们课题研究需要的调查对象。 （一）购房资金来源与心理账户 在购房的资金选择方面，人们多用工资积蓄和贷款来买房，占了76%（见图1），说明人们多用心理账户中财富来源方面的“工作相关的常规收入”来进行房地产投资。同时可以看出存贷款利率的变化对人们的购房意愿有一定影响，但即使存贷款利率上调，68%的人