手持现金90亿投资超600亿首创置业多元化梦魇-负债率18月升4倍.docVIP

手持现金90亿投资超600亿首创置业多元化梦魇:负债率18月升4倍10月16日，首创置业股份有限公司（以下简称为“首创置业”）与途家网签订战略合作协议，深耕旅游地产。早在7月1日，其便和中青旅集团宣布将在江苏昆山锦溪投资300亿元打造“两岸城”旅游项目。在大举进军旅游地产之际，首创置业也在加速发展商业地产。今年上半年，其在江苏昆山取得第5个奥特莱斯商业综合体项目，进一步完善了奥特莱斯的全国化战略布局。“加起来总的投资要有300多亿元。”首创置业董事长刘晓光在接受时代周报记者采访时称。眼下，首创置业正在探索和实施“地产+商业”、“地产+旅游”、“地产+文化”的新型业务模式，但是商业地产、旅游地产和文化地产耗资大、回报周期长的特点，使其面临着巨大的资金压力。在转型深入之际，首创置业的负债率也不断高企。其财报显示，首创置业的净资本负债率从2010年底的26%，一路攀升到2012年6月30日的102%。 对此，刘晓光表示，“负债率是波动的，它是根据我们的资金价格来确定的，和转型没有关系，主要和拿资源有关。” 一二级土地开发联动 早在2008年金融危机之后，首创置业便开始实施战略转型，依靠其在基础设施建设、土地开发、金融领域的优势，向二、三线城市积极拓展，并明确将资源、产业与地产相结合。 “在业务发展模式上，积极探索土地开发、房地产和其他产业如商业、教育和旅游的综合开发新型业务模式，有效控制土地成本，保持公司利润率的稳定。”刘晓光在8月20日发布的2012年度中期业绩报告中称。 截至2012年6月30日，首创置业实现营业收入为人民币34.8亿元，归属于母公司股东的净利润为5.1亿元，分别较去年同期增长110%和67%。 首创置业利润率大涨的原因，与其独特的土地开发模式密切相关。“积极与首创集团基础设施业务协同，通过预申请、土地开发一二级联动、并购、合作开发等多种管道低成本获取优质土地资源，有效控制投资风险。” 2011年3月，首创置业以2.58亿元的底价，成功取得总建筑面积25万平方米的天津武清项目08—02和08—07地块，楼面价仅约1032元/平方米。2011年12月，首创置业再度以底价成功取得总建筑面积46万平方米的天津武清项目01—05和03—02地块。 “该地块的取得，标志着首创置业土地一二级联动开发业务模式取得实质性突破，并为进一步在全国范围内拓展土地一二级联动开发业务积累了宝贵经验。”刘晓光在2011年度报告中称。 “受益于低成本拿地策略，集团土地储备成本不断下降，截至2011年6月30日，集团土地储备平均楼面地价约为人民币1635元/平方米，较2010年12月31日的人民币1741元/平方米下降6.1%。”首创置业2011年度中期业绩报告称。 截至2011年12月31日，首创置业已取得土地一级开发授权面积近7000亩，可供出让总建筑面积330万平方米。 除此之外，首创置业逆市抄底，通过底价收购等方式获取优质土地资源。截至2012年6月30日，其拥有的土地储备总建筑面积已高达1103万平方米，土地储备楼面面积较2011年末增加9.3%。“现有的土地储备足以满足集团未来4—5年发展需要”，刘晓光在首创置业2012年度中期业绩报告中称。 加速“地产+产业”模式转型 “2009年，我们便提出向地产+产业的模式转型，最开始是从基础设施和地产，如地铁、高速公路，然后是商业地产，之后是旅游地产、文化地产等10个模式。”刘晓光说。 2009年，首创置业携手中国基建集团有限公司在香港注册成立奥特莱斯（中国）有限公司，“芭蕾雨”是两公司合作后创造的新品牌和商业模式，也被称为奥特莱斯综合体模式。 刘晓光提出了“3+X”理念，其中“3”是指奥特莱斯、现代服务商业群以及生态休闲住宅，“X”代表的是地方特色资源产业，由三重复合功能构成。 时至今日，双方合作取得的芭蕾雨项目共有广东佛山、北京房山、浙江湖州及海南万宁4个。今年5月，首创置业又在江苏昆山拿下第5个奥特莱斯项目，该项目可售面积102万平方米，计划打造成集奥特莱斯、精品住宅、时尚餐饮、现代家居、教育、娱乐为一体的时尚生活区。 9月26日，首创置业却又将其持有的位于广东佛山三水区的奥特莱斯项目公司股权，以5.8亿元的价格转让。对于转让的原因，刘晓光解释称，“这是股权的整理和分工，过去一方负责开发，一方运营，不能一体化，统一操作，效率也比较高。” 刘晓光进一步介绍，海南万宁项目首创置业占股55%，北京房山和浙江湖州、江苏昆山3个奥特莱斯项目则由首创置业独资，“4个项目总的投资额要有300多亿元，北京房山项目明年初就开业了”。 在进军商业地产之际，首创置业也在加速文化地产、旅游地产的扩展。 2009年6月，其以3.4亿