爱灯堡商铺-得分74投资还可以.docVIP

爱灯堡商铺:得分74投资还可以编者按：资深民间看房投资专家，以“客观、专业、风趣、亲民”的看房风格著称。2003年开始在《成都晚报》创办专业看房栏目，长达十年的专业看房经历，至今已累计看房、看铺达400多个楼盘，为上万购房投资者提供过专业建议。 这两年房地产调控得紧，倒引发了一波商业地产投资的热潮。由于不限购、不限贷，商铺投资就又成为了不少投资客选择的方向。近期投资客俱乐部内不少成员朋友亦磨刀霍霍，准备“杀”向商铺投资。由此，《投资客》杂志发布江湖追杀令，遣大内房探零零柒他弟、零零狗他爹——大内房探零零捌”眼哥”为大家先行探路，秘密潜入近期风头正劲的专业市场商铺。 一番打探，眼哥发现最近成都商业地产市场有个叫“爱灯堡”的专业市场比较“醒目”：一来是这个市场的名字让眼哥最初一晃眼，还以为是卖男装的那个“堡哥哥”，却不想是做灯具专业市场的“堡哥哥”；二来这个“堡哥哥”最近在成都最贵的两大报纸上创造性地打了“天窗”广告，几十万的广告费，白晃晃的版面上什么都没有，引得一片猜测——炫富?装神?中枪?洗白?…… 呵呵，不多解释，反正这个“爱灯堡”哥哥还是多有神秘感的。至于是不是有那种“一铺赚五铺、投资稳赚不赔”的魅力，那就要看“堡哥哥”真的有木有投资的潜力和价值了。 爱灯堡西部灯饰采购中心位于新都“全球家居CBD”成都家具产业园，从三环上成彭高速出发，眼哥一路开了近二十分钟，在龙桥家具园出口下高速就到达了爱灯堡。据漂亮的销售MM介绍，爱灯堡整个项目占地150亩，建筑面积25万平方米。分两期开发，目前在售的是1期1、2号楼，占地100亩，建筑面积15万平方米，预计在今年1明开业。 销售MM还告诉眼哥，爱灯堡目前是处于认筹阶段，排号可以享受“交1万低6万!”的优惠，购买的时候1万元诚意金可以抵6万元房款用，这样大的优惠还是非常具有诱惑力! 长得又乖又直钱，如此大的诱惑力当然要“泡”!各位别误会，眼哥说的要“泡”的不是爱灯堡售楼部的漂亮销售MM，而是爱灯堡的商铺。眼哥认为：要做好商铺投资，一定要“泡”!一是“泡资料”，花时间如泡妞般详细了解项目的资料介绍；二是“泡周边”，了解商铺周边的区域情况；三是“泡价格”，详细了解周边同类项目的销售价格、租金价格；四是“泡经营”，详细了解商铺经营所属行业的目前现状及未来发展，了解商铺经营户的构成及经营状况。所谓，大“泡”一响，黄金万两!说的就是“投资商铺要多泡!” 经过长时间对爱灯堡的“侵泡”，结合眼哥多年看铺的经验，眼哥用独门看铺秘笈——“独估十剑”对爱灯堡进行了投资测评： 测评要素一：商业竞争指标 商业竞争指标是指对商铺所在区域的商业氛围、商业竞争状态以及对主力客户群的定位及覆盖范围规模等的综合测评指标。 商业氛围：受政府“中调”、“北改”规划等的影响，目前整个新都的“成都家具产业园”的开发氛围相当浓厚，近5000亩的家具产业园已经聚集了大大小小的专业市场项目近十余个。从目前已建成使用的专业市场商铺来看，零售份额较少，更多还是侧重于专业批发市场功能。 商业竞争状态：区域内专业市场较多，爱灯堡在整体规模上不具备优势。以“灯具灯饰”为主题的专业市场目前在该区域尚只有爱灯堡，但眼哥也了解到香江家居CBD、中润欧洲城等项目后期都规划有灯饰中心，这可能会影响到后期的市场竞争状况。 主力客户群的定位及覆盖范围规模：爱灯堡定位于西部最大的灯具批发集散中心，主力客户群以省内及国内的灯具批发客户为主，其定位覆盖范围较广。 商业竞争指标： 总值10，爱灯堡指标数8 测评要素二：客流人气指标 客流人气指标是指商铺所能吸引和覆盖的范围，以及在商铺覆盖范围内未来运营时可能聚集的人气指数。 商铺的生意好坏与人气紧密相关。从目前的情况看，在城区长久、辉煌、金府等灯具专业市场尚存的情况下，成都市区的零售客户到爱灯堡买灯的可能性较小，而其批发业务能否覆盖到省内及更大范围，则需要依靠市场本身的成本优势及市场整体的推广辐射。 客流人气指标： 总值10，爱灯堡指标数5 测评要素三：可视性指标 可视性指标是指商铺是否毗邻主干道，对于客户人群是否具有最佳的可视效果。项目内的商铺整体规划是否都对于客户具有良好的可视性。 从爱灯堡的项目位置来看，并未处于老成彭路主干道上，前面还有规模较大的中润欧洲城阻隔客户视野，客户需进入阳光森林东路才能看到项目。从爱灯堡目前的1、2号楼规划布局来看，项目内商铺的可视性较好，整体布局方正通透。 可视性指标： 总值10。爱灯堡指标数5 测评要素四：楼层分布指标 爱灯堡1号楼规划为卖场形式，共4层，一楼是精品展示，二家居照明，三灯具辅料(开关、插座、LED)，四楼仓储，商铺面积在40-300平方米不等。专业市场做四层商