“贵苑小区”营销推广大纲.docVIP

* *以下内容，仅供参考 “贵苑小区”营销推广大纲. 目录 第一部分：营销推广策略和初步预算 1、核心营销理念和宣传口号 2、营销推广战略部署 ·营销战略 ·销售分期 3、媒体组合计划和预算 ·媒体组合策略 ·广告策略 ·推广策略研讨 第二部分：入市时机建议 第三部分：项目投资回报分析 第一部分:营销推广策略和初步预算 1、项目推广核心理念 核心营销概念 所谓核心营销概念，即项目“独特的销售主张”（USP）。就象一篇文章的“中心思想”；一首歌曲的主旋律。其它为推广项目所做的策略、计划、管理都要围绕该核心营销概念来实行。放在地产业许多优秀楼盘的个案来看，楼盘销售成功的重要原因之一，就是有其独特的核心营销概念。 本项目的核心营销概念：恒友贵苑小区，城市文脉，原生社区！ 围绕核心营销概念的促进以下工作： 1、向客户实现品质承诺； 2、灵活付款方式建议； 3、利用口碑促成楼盘在更大范围内的销售； 4、实行人推人策略，老客户介绍新客户送一年管理费； 5、客户资源开发，对公寓部分向社会征询集团购买； 6、扩大销售队伍，利用代理商庞大的销售网络全面推广； 7、打破“信息不对称”，提前展示楼盘卖点； 8、与广告公司协商，确定主打广告语； 2、营销战略推广部署 结合目标客户群定位和市场定位对本项目营销推广除常规营销手法外做以下思路性建议： ★前期（半年时间）在各个重要时间节点安排讨论会，在媒体进行软性宣传，引起客户对“贵苑小区”的注意，由于政策原因，此时不提及本项目。（时间节点：2005年10月5日，2005年12月30日） ★联系各大新闻媒介，在电台、电视、网站进行全方位立体广告发布，同时组织专家对户型、地段、景观进行研讨，并将会议精神在媒体上实行软性新闻炒作。 ★建议可以考虑的活动配合：#1买楼送宝来，购房送。（开盘时作为噱头使用）。 #2已购房业主在入伙仪式上进行抽奖活动，头奖为的全程免费旅游。 #3项目发售时给每位来访的情侣送一枝玫瑰花。 #4与有关组织联系，举办文化推广活动 战术一：营销中心现场展示 【目标】 营销中心作为销售的前沿阵地，直接影响买家的选择。因此，营销中心的各方面资料和装备应较为齐备，从所见、所听全方位让买家了解信息。另售楼处除具备硬件资料外（如模型、效果图、楼书等印刷资料外），还需高素质、专业的销售人员。 【手段】 售 楼 书：专业的售楼资料。设计风格应与其时尚定位相一致。建议内容全面、制作精良。 折 页：售楼普及资料。优势在于费用低、可大量发放、传播范围广泛。建议内容简洁。 手 袋：本身作为流动媒体宣传，并可装楼书等资料用。 展 板：售楼处悬挂资料，全面接受公司及楼宇的信息。 礼 品：费用低、美观、实用、传递信息，能够制造销售热点。 影视资料：从视觉方面传递公司和楼盘储备。 功能标牌：如销售人员标牌、接待处、签协议处、交款处等标牌，让买家明确功能，突出运作专业性。 战术二：工地形象诱导 【目标】 工地作为买家最为切身关注的地方及交通繁忙地带是行人最为注目的形象，是宣传的最经济和有效的媒体，工地形象如何，不仅直接与物业和公司形象有关，而且还能够营造销售气氛。 【手段】 工地路牌、工地围板、主楼横幅、工地气氛 战术三：制造恐慌 【目标】 主动把握买家心理，制造楼盘旺售势态，在“羊群心理”趋使下，有助于吸引部分观望买家。 【方案】 ★入市前期，组织少量楼盘，以相对比较大的优惠价格分批入市，以提高入市的认购率，掀起促销热潮。 ★提前组织、制造买家，以买家“连环套”带旺销售，形成市场跟风购买状态。 战术四：楼盘视觉形象 【目标】 使楼盘概念具像化、专业化、建立项目视觉形象，以便于其在今后推广中，给买家留下深刻、明确的印象。 【内容】 ★ 项目的标志 ★ 项目的标识系统 ★ 项目的导示系统 战术五：活动造势 【目标】 促销活动能够有效地制造销售热点，针对性强、效果直接，促销明显。项目应紧紧围绕社会热点、节日主题及楼盘特点，确定促销活动主题。 【方案】 ★正式发售、★封顶庆典、★楼盘展销会、★入伙仪式 战术六：口碑促销 【目标】 利用既有业主向亲友传播楼盘形象，建立第二营销渠道，带旺楼盘销售。 【方案】 1、定期地向业主通报楼盘的实时进度或其他可以公开发布的信息，可采用出版业主通讯或发送信件等方式。 2、举办业主联谊会，融洽双方关系 【战术提示】 本项目入市推广战术需以下方面作为前提保证： 1、与销售进度之间应保证互为促进的健康关系。 2、保障二手价高于一手价，实现物业价值不断提升。 3、在营销推广过程中，随时发现物业内在价值，籍此不断调整完善营销战略。 4、市场营销推广战略与公司行为之间需保持沟通畅顺的关系以及整体协作精神。 二、销售分期 ⊙ 促销前准备 此阶段既是以后的销售工作准备，也是统一项目整体营销过程