供给侧改革背景下完善房地产价格监管机制的路径选择.docVIP

供给侧改革背景下完善房地产价格监管机制的路径选择 　　[摘 要]供给侧改革是从提高供给质量出发，通过结构调整和优化要素配置，适应市场需求。房地产价格监管机制以商品房供给的房地产企业为监管对象，探索完善该运行机制的路径，有助于房地产市场可持续发展。文章界定了房地产价格监管及价格监管机制的含义，对目前我国房地产市场价格存在的房价收入比过高、房地产市场价格垄断以及价格信息不对称等问题进行分析，并在供给侧改革的背景下提出了完善房地产价格监管机制的路径。 　　[关键词]供给侧改革；房地产；价格监管 　　[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2017.12.049 　　1 引 言 　　供?o侧结构性改革旨在调整经济结构，用增量改革促存量调整，实现要素的最优配置。供给侧改革的手段包括去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板。对于房地产行业而言，供给侧改革的首要任务就是去库存。2015年11月10日，习近平总书记主持召开中央财经领导小组第十一次会议，研究经济结构性改革和城市工作。会议中，习近平总书记强调要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。同时，12月20日至21日在北京举行的中央城市工作会议也指出，2016年经济社会发展五大任务之一就是化解房地产库存，鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格。 　　为促进房地产行业供给侧改革，中央银行从2015年以来连续5次降息，推动购房者入市。中央政府的政策导向和央行的金融刺激加速了全国各城市房地产去库存的步伐。2016年4月15日国家统计局公布数据显示，3月末，商品房待售面积73516万平方米，比2月末减少415万平方米。一线城市和部分二线核心城市去库存目标基本实现，房地产行业去库存的工作似乎取得了阶段性的成果，但是结果却不尽如人意。“化解房地产库存，促进房地产业持续发展”的政策本意是降低三、四线城市大量的商品房库存。然而，2016年前三个季度之后，三、四线城市房地产库存量依然高企，一线城市和部分二线城市的房价却一路狂飙猛进，以至于国庆长假期间，北京、深圳、南京等全国19个核心城市重启了限购、限贷等房地产调控政策。 　　虽然限购令的出台对发展过热的房地产起到了一定的限制作用，但限购令作为政府临时性的行政手段，是基于需求侧的政策调控，在某种程度上违背了市场经济发展的规律，也限制了消费者的购买权。现阶段，地方政府与房地产商在一定程度上形成了利益共同体。在房地产市场中，房地产业信息极不对称，作为房屋供给方的房地产企业形成了区域性寡头垄断，控制了房地产价格的制定，在很大程度上影响了我国房地产业的健康发展，也影响了社会的和谐稳定。只有从供给侧出发，建立合理的房地产价格监管机制，才能保障房地产业的快速健康发展。 　　2 房地产价格监管机制的内涵 　　2.1 房地产价格监管 　　价格监管是在信息不确定背景下产生的。作为一种国家职能，价格监管能在一定程度上维护商家与消费者的利益。房地产价格监管作为房地产市场监管的一个部分，是房地产市场监管主体依据法律法规，通过制定相应的规范标准，实施一定的干预措施，对房地产经营价格进行的直接或间接的规范和制约。 　　2.2 房地产价格监管机制的内涵 　　房地产价格监管机制是指协调房地产市场价格相关管理机构与房地产企业之间的关系，稳定房地产价格，促进房地产市场良性发展的运行机制。本文所研究的房地产市场价格监管机制主要包括房地产市场价格监管主体、监管对象和房地产价格监管的配套法律规范。监管主体是指房地产市场价格监管行为的执行者。从广义上说是指具有监管权的法律制度、各级执法机关、行业组织和社会监督力；从狭义上说就仅仅指政府监管机构。房地产价格监管的对象主要是房地产开发企业。监管主体应对开发企业房地产价格的形成、公示和宣传进行监管，对开发商违法违规行为加强监督检查，规范房地产市场价格秩序。 　　3 目前我国房地产市场价格存在的问题 　　我国的房地产市场经过三十年的迅速发展，拉动了我国经济高速增长，取得了巨大的成绩，但是不可否认的是，我国的房地产市场还不成熟，房地产市场价格存在许多问题。 　　3.1 房价收入比超过了正常水平 　　房地产价格水平的高低往往用房价收入比来衡量。房价收入比是指一个城市的平均房价与每户居民的平均年收入之比。根据世界银行提供的资料，3～6倍的房价收入比在衡量住房消费时是比较适当的。在发达国家，房价收入比超过6就可视为泡沫区。而我国房地产总体房价收入比已经突破了该区间的上限并且大大超出了合理范围。国际货币基金组织（IMF）发布的全球房价观察报告指出，2016年上半年我国一线城市北京、上海、深圳的房价收入比均超过了30，其中深圳最高，达到了38.36。由于国庆节前后多个热点城市出台调控政策，非理性的投资投机