香港购物中心从开发到经营五大策略.ppt

* 五大策略 开发策略 经营策略 人流动线策略 建筑规划策略 商业规划策略 二八原则 u实践购物中心选址的二八原则，即确定20 分钟商 圈之内的客源要做80％ 的生意 。 u香港购物中心在开发建设之前，一般都有十分精确的商圈核算，作为城市中心的购物中心，香港购物中心都信奉的一个基本商圈原则就是： 20 分钟 商圈之 内的客 源要做 80 ％的 生意， 这一原 则 被称 为香港购物中心二八原则 。 u又一城在 客源半径上，扩大了20分钟核心商圈的作用 ，而将30分钟次要商圈及1个小时的边缘的期望值降 低。 开发策略 购物中心要接近人口稠密区，又要接近高收入或高消费人口分 布区。 接近购买力原 则 商业活动具有集聚效应，集中布置能够相互促进，以提高整体 吸引力。城市人流、物流和城市社会经济活动的焦点常常成为 优先选择的地点。 聚集原则 购物中心应分布于交通便捷、易达性好的位置。易达性取决于 交通工具和道路状况。 区位易达性原 则 购物中心应当位于人流集散最方便的区位。随着交通改善，购 物者的活动范围大大增加，因此距离已经不是决定购物者行为 的主要因素，而更多地考虑购物过程所花费的行车时间。 最短时间原则 说明 原则 香港购物中心选址原则 开发策略 购物中心成为地铁与地面交通工具的换乘站 ,而不是快速通过 u香港购物中心这一选址策略的精明之处就在于——最大程度上利用人流，并将人流迅速转换为购买力。 u香港购物中心的精明之处在于利用地铁使购物中心成为地面的人流和地铁人流交汇的场所 。 开发策略 多主力店原则 u多主力店原则，层层都有核心主力店，有的购物中心每层甚至于有数个主力店 u香港购物中心都是多层，最高有18层之多，通 过多主力店的设置，使购物中心的人流拉 动力达到最强。香港有的购物中心一层 有 数个主 力店， 如又一城、海港城等购物中心，某 些层级一层甚至于有三家以上的主力 店。 又一城 TASTE超市 、玛莎百货 、 欢 天雪地溜冰场、LOG-ON 、HM 商业规划策略 平面商业分布不设商品专属区，而是实行混业经营 u现代购物中心的商业业态经营区域的划分，主张集中与分散相结合。成功的购物中心大都采用混业经营 与分区经营并轨方法。即在大的类别和大的经营品种上，划分一条基本的界线，以区域和经营层及作为划分。在这一前提下又 采用比较灵活的、适应变化的、相对松散的混业经营方法。 商业规划策略 同一个购物中心不同档次商品共存，将不同价位的商品分别设置于不同的楼层 u在购物中心内，商铺是共生的关系，商铺与商铺之间必须要相与带动，因此同一区域内商品组合必须要有一定的互补性。 u不同区域的商品组合要适合不同消费水平和不同消费年龄层次的消费者需求，这些都涉及到购物中心内商业区域的划分和商品组合技术。 u购物中心的商业经营区域的划分，一般应遵循一个基本的原则：任何一个购物中心的业态都是非 常丰富的，任何一个购物中心都不应该片面地适应某 一类消费者，而应该尽量适应更大范围之内的消费者 。 商业规划策略 区域型 购物中心往往以百货为核心主力店，社区型购物中心往往以超市为核心主力店 u香港区域型购物中心以百货公司作为核心主力店的现象比较普遍 ，主要百货公司有玛莎百货、西武百货、连卡佛百货、生活创库、永安百货等，其中玛莎百货开店最多，在时代广场、太古城中心、又一城等购物中心内均有玛莎百货店 。 u社区型购物中心的核心消费群体以周边消费者为主 ，往往以超市为核心主力店 ，以更多地满足消费者日常消费需要。百佳超市、惠康超市是香港发展 较好的 超市，其中 百 佳超市开店最多。在新城市广场、屯门广场、德福广场均有开店。 商业规划策略 影 音器材 1% 1% 娱 乐 /休闲 1% 各类 服务 服 装 / 配 饰/ 鞋帽 37% 美 食 15% 珠宝精 品 14% 服 装 / 配 饰/ 鞋帽 美 食 珠宝精 品 美 容 美 发 /个 人 护理 各类 服务 家 居 玩 具 /童 装 书籍 /光 碟 运 动 及 用 品 影 音器材 百货 / 超 市/ 便 利店 娱 乐 /休闲 运 动 及 用 品 4% 百货 / 超 市/ 便 利店 书籍 /光 碟 5% 玩 具 /童 装 3% 家 居 4% 2% 美 容 美 发 /个 人 护理 13% 商业规划策略 与穿有关的承租商户数量最多，平均占总 占总承租商户数量的30％以上 u总体上来看，香港购物中心的商户结构大体会有四大类商户，即服装配饰鞋帽 、美食、珠宝精 品 、美容美发个人护理等商户。其中，服装配饰鞋帽的商户数量是最多的，其 次是美食、珠宝精品、美容美发个人护理等 类商户，这四大类商户构成了购物中心