第七章 住房保障政策与住房市场(教案).doc

第七章 住房保障政策与住房市场 三种常用的住房保障政策： 新房建设补贴政策，公共廉租房政策，租金管制政策。 问题： 以上各住房保障政策如何通过住房消费规律影响住房市场？ 住房保障政策的运作效率如何？ 第一节 新房建设补贴政策的过滤效应 新房建设补贴的过滤效应 问题：若政府对中等质量住房（中等收入家庭）的建造给予补贴。在新房开发补贴政策中谁受益？ 假设某一城市具有以下特征： （1）城市总家庭数目给定，有120个家庭； （2）住宅市场细分为中档住房（中等质量的住房）市场和低档住房（低质量的住房）市场； （3）业主可以根据两类住房市场价格的相对高低，将其拥有的住房在两个分市场内变换，将住房提高为中档住房或降级为低档住房。 （4）两类房子为不完全替代品，两类家庭根据市场价格变化在两个市场之间搬迁。 中档房建设补贴政策对住房市场的效应： (a)中档房市场 需求效应。中档房价格下跌引起需求量增加，有些家庭搬出低档房，迁入中档房，需求量沿着曲线D1向右移动. 供给效应。当中档房的价格下跌时，一些业主开始将其拥有的中档房降为盈利水平相对较高的低档房，供给量沿着曲线S2下滑，中档房的供给量减少。 (b)低档房市场 替代效应。消费者从低档房迁入中档房，低档房需求减少，需求曲线左移，从D3到D4。由于两类住房之间存在替代效应，中档房价格的降低会减少低档房的市场需求。 过滤效应。中档房降级为低档房，低档房的供给曲线右移，从S3到S4. 当对中等质量住宅建设进行补贴或鼓励时，中等收入家庭将腾空原住房搬入新房子，低收入家庭可以住进质量稍好一些的住房，最终市场上质量差的房子总量减少。 启示 补贴的乘数效应： 含义 由于住房的过滤效应而带给非补贴对象的，无需政府额外支出的获益。 原因 新建住房补贴政策的受益者不局限于居住在受补贴住房里的家庭，即住房补贴因为住房消费的过滤效应而存在乘数效应。 对中档房的补贴政策，原先住在低档房的家庭也得到受益，原因有二： 二、部分中档房向下过滤到低档房市场，降低了低档房的价格。 负担转移 如果产业发展政策或城市规划抑制中档房供给，价格会随之上升，将住房维护在中档市场的收益也随之提高。于是，业主将减慢中档房向下过滤速度。 同时，部分消费者转向低档房消费。最终，限制开发中档房会使低档房的供给减少，需求增加，低档房价格上升。因此，限制中档房的开发政策或限制发展型的规划，其中的一些成本或代价会转嫁到低收入家庭身上。 3、我国经济适用房引发的过滤效应分析 经济适用房：经济适用住房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。它是具有社会保障性质的商品住宅。 （2）建设原则：标准适度、功能齐全、经济适用、便利节约 （3）建设目的：降低开发成本（土地无偿划拨，控制面积），提高建设水平（应用新技术、材料、工艺、设备） （4）实质：经济适用房政策实际上是政府通过土地，税收等优惠政策，对中低档市场的一种建设补贴，是针对供给方而非需求方的间接补贴政策。 （5）在人口规模稳定的前提下，经济适用房政策的总体结果：降低中低档住房的成本和价格，增加中低档住房的市场份额。抑制中高档住房，高档住房的价格和开发建设。 政策的直接受益者是搬入经济适用房的家庭。而居住在低档房，中高档房和高档房的家庭也由于价格的相应降低而间接获益。 第二节 廉租房的经济效率和福利分布 1、廉租房的效率 （1）补贴方式：实物补贴，货币补贴 公共廉租房（实物补贴）：由政府投资建造（新房）或收购（旧房）、以低廉的租金出租给符合条件家庭的廉租房。设计标准低于经济适用房，属于市场上的低等级住房。 廉租房（货币补贴）：政府给符合条件的家庭发放住房券或现金补贴，由家庭自行到市场上租赁合适的住房。 （2）补贴额 家庭享受的补贴额是市场租金与廉租租金之间的差额，也是政府的经济支出。 （3）补贴的净收益和效率 B:住户入住公共廉租房所得到的净收益。即家庭入住公共廉租房所增加的效用等同于现金补助数额为B时所增加的效用。 C:政府投入的补贴额 C-B:公共住房实物补贴的经济效率损失 B/C:公共廉租房政策的运作效率 Hm：没有公共住房时；Hc：实物配租时；Hs：货币配租时； 正常情况廉租房政策会显著增加住房消费量：HmHcHs （4）可能扭曲的两种情况 1）廉租租金极低时，住房消费量小于其得到现金补贴C时的消费量：（Hm）HsHc 不规定廉租住房消费量一定要大于原先的消费量时： HsHm（Hc） （5）公共廉租房的效率评价 公共廉租房是一种实物补贴，效率低于货币补贴。若公共廉租房的政府投入为C，租户收益为B，BC,其经济效率为B/C，小于1，一般在60%~70%。因此，实物形式的公共廉租房的效率低于直接的现金补贴。 第三节 价格管制与住房市