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第七章 住房保障政策与住房市场(教案)
第七章 住房保障政策与住房市场
三种常用的住房保障政策:
新房建设补贴政策,公共廉租房政策,租金管制政策。
问题:
以上各住房保障政策如何通过住房消费规律影响住房市场?
住房保障政策的运作效率如何?
第一节 新房建设补贴政策的过滤效应
新房建设补贴的过滤效应
问题:若政府对中等质量住房(中等收入家庭)的建造给予补贴。在新房开发补贴政策中谁受益?
假设某一城市具有以下特征:
(1)城市总家庭数目给定,有120个家庭;
(2)住宅市场细分为中档住房(中等质量的住房)市场和低档住房(低质量的住房)市场;
(3)业主可以根据两类住房市场价格的相对高低,将其拥有的住房在两个分市场内变换,将住房提高为中档住房或降级为低档住房。
(4)两类房子为不完全替代品,两类家庭根据市场价格变化在两个市场之间搬迁。
中档房建设补贴政策对住房市场的效应:
(a)中档房市场
需求效应。中档房价格下跌引起需求量增加,有些家庭搬出低档房,迁入中档房,需求量沿着曲线D1向右移动.
供给效应。当中档房的价格下跌时,一些业主开始将其拥有的中档房降为盈利水平相对较高的低档房,供给量沿着曲线S2下滑,中档房的供给量减少。
(b)低档房市场
替代效应。消费者从低档房迁入中档房,低档房需求减少,需求曲线左移,从D3到D4。由于两类住房之间存在替代效应,中档房价格的降低会减少低档房的市场需求。
过滤效应。中档房降级为低档房,低档房的供给曲线右移,从S3到S4.
当对中等质量住宅建设进行补贴或鼓励时,中等收入家庭将腾空原住房搬入新房子,低收入家庭可以住进质量稍好一些的住房,最终市场上质量差的房子总量减少。
启示
补贴的乘数效应:
含义
由于住房的过滤效应而带给非补贴对象的,无需政府额外支出的获益。
原因
新建住房补贴政策的受益者不局限于居住在受补贴住房里的家庭,即住房补贴因为住房消费的过滤效应而存在乘数效应。
对中档房的补贴政策,原先住在低档房的家庭也得到受益,原因有二:
二、部分中档房向下过滤到低档房市场,降低了低档房的价格。
负担转移
如果产业发展政策或城市规划抑制中档房供给,价格会随之上升,将住房维护在中档市场的收益也随之提高。于是,业主将减慢中档房向下过滤速度。
同时,部分消费者转向低档房消费。最终,限制开发中档房会使低档房的供给减少,需求增加,低档房价格上升。因此,限制中档房的开发政策或限制发展型的规划,其中的一些成本或代价会转嫁到低收入家庭身上。
3、我国经济适用房引发的过滤效应分析
经济适用房:经济适用住房是指已经列入国家计划,由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造,以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。它是具有社会保障性质的商品住宅。
(2)建设原则:标准适度、功能齐全、经济适用、便利节约
(3)建设目的:降低开发成本(土地无偿划拨,控制面积),提高建设水平(应用新技术、材料、工艺、设备)
(4)实质:经济适用房政策实际上是政府通过土地,税收等优惠政策,对中低档市场的一种建设补贴,是针对供给方而非需求方的间接补贴政策。
(5)在人口规模稳定的前提下,经济适用房政策的总体结果:降低中低档住房的成本和价格,增加中低档住房的市场份额。抑制中高档住房,高档住房的价格和开发建设。
政策的直接受益者是搬入经济适用房的家庭。而居住在低档房,中高档房和高档房的家庭也由于价格的相应降低而间接获益。
第二节 廉租房的经济效率和福利分布
1、廉租房的效率
(1)补贴方式:实物补贴,货币补贴
公共廉租房(实物补贴):由政府投资建造(新房)或收购(旧房)、以低廉的租金出租给符合条件家庭的廉租房。设计标准低于经济适用房,属于市场上的低等级住房。
廉租房(货币补贴):政府给符合条件的家庭发放住房券或现金补贴,由家庭自行到市场上租赁合适的住房。
(2)补贴额
家庭享受的补贴额是市场租金与廉租租金之间的差额,也是政府的经济支出。
(3)补贴的净收益和效率
B:住户入住公共廉租房所得到的净收益。即家庭入住公共廉租房所增加的效用等同于现金补助数额为B时所增加的效用。
C:政府投入的补贴额
C-B:公共住房实物补贴的经济效率损失
B/C:公共廉租房政策的运作效率
Hm:没有公共住房时;Hc:实物配租时;Hs:货币配租时;
正常情况廉租房政策会显著增加住房消费量:HmHcHs
(4)可能扭曲的两种情况
1)廉租租金极低时,住房消费量小于其得到现金补贴C时的消费量:(Hm)HsHc
不规定廉租住房消费量一定要大于原先的消费量时: HsHm(Hc)
(5)公共廉租房的效率评价
公共廉租房是一种实物补贴,效率低于货币补贴。若公共廉租房的政府投入为C,租户收益为B,BC,其经济效率为B/C,小于1,一般在60%~70%。因此,实物形式的公共廉租房的效率低于直接的现金补贴。
第三节 价格管制与住房市
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