从42个要点把握建筑业和房地产业等试点政策-江西国税局.docVIP

从42个要点把握建筑业和房地产业等试点政策 省局货劳税处 刘建宏 一、课件相关背景 国务院决定，今年5月1日起全面推开营改增试点，将建筑、房地产、金融及生活服务业纳入试点范围。从四个行业情况看，建筑及房地产业税收收入所占比重较大（2015年全省建筑及房地产业营业税360亿，占全省营业税总额的74%）、经营管理方式比较特殊，准确理解和把握建筑及房地产业营改增试点政策，是确保全面推开营改增试点平稳实施的关键环节之一。 本课件是2016年4月全省国税系统营改增试点政策培训班培训课件。为帮助全省国税系统干部全面、准确、深入理解建筑及房地产业营改增政策规定，课件讲解思路突出体现了三个特点：一是结合行业特点讲解试点政策，有助于加深对政策的理解；二是对建筑及房地产等行业政策进行梳理和归纳，形成政策图标，方便记忆；三是以“问题-分析-解答”为主线，对部分难点问题举例说明和计算，体现了较强的实务操作性。 二、课件主要内容 课件包括六个方面的主要内容： （1）房地产开发（2）转让不动产（3）租赁不动产（4）不动产抵扣（5）建筑服务（6）销售无形资产 （一）房地产开发 ■房地产开发企业，指依法成立、从事房地产开发和经营，具有企业法人资格的经济实体。按照企业条件，分为四个资质等级：一级、二级、三级、四级。 理解房地产业营改增试点政策，首先要了解房地产项目开发的主要特点： 要点1：房产地开发流程 ●立项 ●设计 ●施工 ●验收 ●交付 ■立项阶段税收事项 ①前期考察（咨询、顾问费等） ②筹集资金（银行贷款、其他渠道融资）③购置土地（投标、土地价款、拆迁置换等）④办理手续。 ■设计阶段税收事项 ①地质勘察费、土地整理费。②规划设计、方案设计、施工图设计费。③落实资金。④编制工程造价预算。 ■施工阶段税收事项 ①落实施工单位（确定施工单位，签订施工承包合同）。 ②地价款已付清、施工企业已落实、资金已落实，取得《建筑工程施工许可证》。 ③确定工程监理单位。 ④进场施工（在建筑服务部分介绍）。 ⑤按合同约定分批购买材料等（甲方供材）。 ■验收阶段税收事项 ①按合同约定结算工程款（一般分为定期结算、进度款结算、年终结算、竣工结算等）。 ②办理验收手续。 ③编制工程结算。 ④工程竣工结算（按合同约定和行业惯例，一般需留部分工程尾款作为质量保证金，通常为5%）。 ■交付阶段税收事项 ①房地产项目初产权登记。 ②两种销售类型：预售、现售 ③两种销售方式：自行销售、委托中介销售（房屋买卖代理费一般按成交价0.5%-2.5%收取） ■总结：房地产开发项目的“六证两书”： ●六证 《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《预售许可证》、《销售许可证》 ●两书 《质量保证书》、《使用说明书》 要点2：房地产开发试点政策图 操作提示： ①对房地产老项目，可以分项目选择简易计税，一个建筑施工许可证对应一个房地产项目。 ②选择简易计税的项目，应按规定单独核算。 ●在日常管理中，要重点关注用于简易计税的购进是否混入一般计税项目抵扣。 ③兼有一般计税、简易计税或免税房地产项目的而无法划分的进项税额，按施工许可证注明“建设规模”为依据进行划分： 不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×（简易计税、免税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模） 建设规模以面积（平方米）为单位计算。 要点3：异地开发房地产问题 ● 36号文：一般纳税人房地产开发企业跨市县区销售房地产项目，收到预收款时按3%在不动产所在地预缴税款，在机构所在地申报。 操作提示： ①向机构地国税局申请开具外管证，到项目地国税局办理报验登记手续。 ②向项目所在地国税局预缴税款。 要点4：房地产销售预收款的处理 ●房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按3%的预征率预缴增值税。 操作提示：①纳税义务尚未发生，不需确认收入、计提销项税，仅作为预缴税款的计算基数。 ②新项目所在地与机构所在地不在同一县的，向项目所在地国税局预缴税款。 ③营业税时，房地产企业收取预收款，应使用地税部门统一印制的《商品房销售预收款专用收据》，地税部门专门开发了开票系统。 ●5月1日后，向项目所在地国税局领用收款收据，通过省国税局升级改造的建筑及房地产管理信息系统开具收款收据。 要点5：视同销售 ●单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让不动产应视同销售，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。 问题延伸：如何界定公益事业或以社会公众为对象 《中华人民共和国公益事业捐赠法》规定，所称公益事业是指非营利的下列事项：（一）救助灾害、救济贫困、扶助残疾人等困难的社会群体和个人的活动；（二）教育、科学、文化、卫生、体育事业；