邢台南宫市房地产市场调研报告.docVIP

南 宫 市 房 地 产 市 场 调 研 报 告第一篇 南宫市总体概况 2 一、南宫概况 2 1、城市概况 2 2、 经济发展 3 3、 工商业环境 4 4、城市 5 第二篇 南宫市商业市场研究分析 7 一、南宫市商业市场现状研究 7 （一）南宫市商业发展现状 7 （二）南宫市主要商圈分布 8 （三）南宫市两条主商业街的业态分布 10 二、南宫市商业重点市场详细性分析 11 1、联华购物广场 11 2、鑫春购物中心 13 四、 商业调研总结 13 （一）商业发展处于初级阶段，城区无形成明显的商圈划分 13 （二）商业结构不合理，餐饮业发展较慢 14 （三）经营结构雷同，同质竞争严重 14 （四）影响能力不强，缺乏区域辐射能力 14 五、 未来商业体量的供应调查 15 ? 金科.凤凰城 15 第三篇 南宫市房地产市场研究分析 18 一、南宫市房地产市场现状及发展趋势分析 18 1、市场潜力正逐渐被挖掘出来，市场充满希望 18 2、房地产投资：增幅加快，稳定增长 18 3、自住购房需求仍是商品住房市场主流 18 4、商品住房价格稳步攀升，但房价依然偏低 18 5、消费群体有限，区域市场渐进饱和 18 6、中端项目竞争压力较大，高品质项目缺乏 19 7、整体市场发展态势良好，但市场风险较大 19 8、南宫市东部是地产开发的热点地区，也是政府引导城市发展的方向 19 二、 南宫市在售项目区域解读 20 一、南宫市房地产市场板块图 20 二、南宫市在售项目规模分析 21 三、南宫市在售产品分析 21 四、南宫市在售项目户型分析 22 五、南宫市在售项目价格分析 22 六、南宫在售项目客群分析 23 七、 地块相邻楼盘分析 24 三、南宫市房地产市场分析总结 26 第一篇 南宫市总体概况 一、南宫概况 1、城市概况 南宫市位于河北省东南部的冀、鲁、豫三省交界处,属华北平原黑龙港流域。周围百公里左右有石家庄、济南、邢台、邯郸、衡水、德州、聊城、临清等大中城市环邻，并且靠近北京、天津、郑州等大都市；境内有106、308国道和邢（台）—德（州）线、肃（宁）—临（西）线、祁（村）—南（宫）线五条干线公路在市区交汇，青（岛）银（川）高速、大（庆）广（州）高速纵横交叉，京九铁路贯穿南北，区位交通优势十分明显。 南宫是“中国羊剪绒毛毡名城”、“全国武术之乡”、“中国民间艺术之乡”、全国商品粮基地市（县）、全国节水农业示范市（县）、全国秸秆养牛示范市（县）、河北省“棉花之乡”、河北省“韭菜之乡”。 全市辖6镇、5乡、4个街道办事处，456个行政村，总人口46万，市区人口约13万人，市域总面积856平方公里。 经济发展 GDP增长趋势图 人口收入增长趋势图 2010年南宫市经济保持较快增长。全年预计完成GDP61.6亿元，同比增长11%；财政收入1.6086亿元，增长13.9%；规模以上工业企业主营业收入80.2亿元，增长26%；工业增加值17.8亿元，增长25%；全社会固定资产投资73.1亿元，增长56.1%；城镇居民人均可支配收入1.1万元，增长12.1%；农民人均纯收入4468元，增长6.1%。 结论：南宫经济发展态势良好，居民人均可支配收入及人均收入提升，为南宫房产市场奠定良好的消费基础。 工商业环境 据我司调研，南宫市居民消费水平低，商业氛围不好，流动人口少，工商业不繁荣。我们在考察期间，没有发现网吧、KTV及高档次酒店、餐厅，据说高档消费到清河的较多。唯一的一条步行街凤泰隆商业街商铺没有销售几套，开发商只靠出租维持。由于本地消费水平有限，南宫本地商业人士一般到石家庄邢台经商。 南宫市经济发展步伐明显落后于石家庄各县的水平，从可参考的表象数据上来看，南宫市落后于藁城市8-10年。工业企业匮乏，更形不成支柱产业，居民消费水平低，商业环境低迷。 结论：从南宫市上层的发展思路上看，我们认为领导层大力开发南宫的想法对的。但是具体到操作层面有本末倒置的感觉：南宫市的长足发展应该重点着眼于工业企业的招商引资，并着力于投资环境的改变，从而拉动经济的繁荣和居民收入水平的整体提升。而现在的发展迹象，表明政府在房地产开发上的力度和注意力过高。长此以往，难以形成成形工业企业规模，房地产的过度发展反而榨干老百姓手中捉襟见肘的购买力，内需被消弱，从而摧毁南宫的现有经济环境，严重束缚南宫的城市发展步伐。 城市城市性质：市域的政治、经济和文化中心，以发展商贸物流业、轻工业为主的小城市。 “中心城市～中心镇～一般镇”三级城镇体系。一核三轴的空间布局结构，一核指市区，三轴指沿308国道、106国道和邢德公路等主要公路的三条城镇发展轴线。 中心城市：指南宫市区中心镇：指段头镇，是市域东部经济区中心，全镇的政治、经济、文化、信息中心，以发展绒毛、皮毛加工和合金刀具加工为