我国保障房发展问题探究.docVIP

我国保障房发展问题探究从2010年开始，为了遏制部分城市房价过快上涨，使中低收入群体能够解决维持生存所不可或缺的居住问题，我国加快了保障房建设。在国家“十二五”规划中，计划2011—2015年要建设城镇保障性安居工程3600万套，到“十二五”规划末期保障性住房的覆盖率要达到20%以上，这将对房地产市场产生较大影响。 一、保障房建设对房地产市场的影响 保障性住房由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。经济适用住房，主要向有一定支付能力的低收入家庭出售，依靠住房消费信贷支持，政府的建设投资可以回收和循环使用。经济适用房拥有独立产权，可以直接出租或按规定条件出售，其购买者也是普通商品房需求群体的一部分，这直接影响到商品房市场的供求关系。特别是在一些发达城市，经济适用房与中小户型、中低价位普通商品房的供给对象基本上是一致的。因此，建设经济适用房，可使普通商品房市场的需求相对减少，等同于增加了市场供给。廉租住房，主要向低保家庭或最低收入家庭出租，以地方政府投资为主，中央财政给予补助，几乎完全是政府无偿投入。现在各地实物配租的廉租房来源，主要是在经济适用房建设中配建，或直接从商品房市场购买（以发达城市为多）。政府大规模新建廉租住房，也会在一定程度上减少商品房市场的需求。公共租赁住房，主要按政府规定的租金标准向符合条件的城镇中低收入家庭、新就业职工和流动人口出租，由政府给予土地、信贷政策支持，政府性基金和社会力量投资建设。政府加快公共租赁住房投资建设，也相当于增加住房供给，相对减少住房租赁市场的需求，进而对商品房市场的需求产生影响。 保障性住房的大量供应，使我国城镇居民的居住保障变为现实，大量买不起房的城镇居民有了解决住房问题的新渠道，也为稳定房价创造了良好的条件。保障性住房的大量供应，能够大幅度减少城镇中低收入家庭对商品住房的市场需求量，虽然不能够使商品住房市场价格绝对值发生反转，但会影响商品住房市场的涨幅和涨速。 一是大量的保障房上市，会增加房地产市场的有效供给，在一定程度上降低商品房价格。从北京和上海2009年6月到2012年12月商品住宅价格涨幅与保障房销售占比变化来看，大多数月份，当保障房销售占比上升，商品住宅价格涨幅就会下降；当保障房销售占比下降，商品住宅价格涨幅就会上升。商品住宅价格涨幅与保障房销售占比的负相关关系充分表明，保障房销售的增加能分流商品住宅的需求，会抑制商品住宅价格过快上涨。二是在土地供应总体有限的前提下，保障性住房用地的增加意味着商品房将受到影响，因此在土地市场上保障房将对商品房造成冲击，抑制商品房建设规模的过快增长。 二、当前保障房建设面临的问题 （一）政府直接主导型模式的融资瓶颈 目前，保障性住房建设资金主要来源于地方政府预算、住房公积金净收益、土地使用税、中央政府拨款及廉租房所得净收入，另外还包括银行贷款、房地产开发商注资及发行债券。但是，无论是中央代地方发行的地方债，还是财政预算等，从根本上还是来源于财政收入。而在地方财政收入不足和地区发展不平衡背景下，如没有其他融资渠道，保障性住房建设将面临很大的资金缺口。因此，创新金融工具，拓宽资金来源渠道，将政府直接主导型转化为政府引导型的市场化融资运作，利用财政投入有效撬动社会和市场融资渠道显得尤为迫切。 （二）土地指标的约束 2012年5月，国土资源部公布2012年全国住房用地计划供应17.26万公顷，与2011年的计划供应量21.8万公顷相比减少21%，但比实际供应量增加38%，其中保障房的安居工程用地5.01万公顷，占整个用地计划的29.03%，较2011年下降6.48个百分点。但是从实际情况来看，保障房住房大规模建设的瓶颈已经存在。在土地供给总量不足或者有限的情况下，地方政府对土地财政的依赖始终倾向于优先供给商业住宅，尽可能压缩保障房的住房用地，在地价和房价比较高的情况下更为突出。 （三）保障房的建设规则使得部分保障房使用效率偏低 一方面是单独建设保障房。相对于低收益、高投入的保障房项目，地方政府更愿意关注高收益、低投入的普通商品房。所以城市中较好的位置会更多地让位于商品房，保障性住房存在位置相对偏远、交通不便、生活设施不完善等不利情况，这在一定程度上造成了保障房利用率的低下。另一方面是政府要求开发商在建设商品房的同时按照一定比例配套建设保障性住房。普通商品房的购买者在资金实力、社会地位、受教育程度等方面要优于保障性住房的居住者。商品房配套建设保障房会出现在一个住宅小区内的贫富差距较大的现象，而小区内的“富人”出于安全、环境、自身优越感等方面原因不愿意同小区内的低收入人群共同居住，这就使得普通商品房的销售受到了影响，房地产开发商的积极性会降低。 三、对未来保障房建设的政策建议