未来几年国内住房市场发展方向及前景.docVIP

未来几年国内住房市场发展方向及前景可以说，尽管当前国内房地产市场有所骚动，有些城市房价开始反弹，但总的来看，在明年新一届的政府上任之前，国内房地产市场政策基本上会保持稳定，房地产政策变化的概率不高。因此，观察国内住房市场走向，主要不是看短期内会发生什么，而是要看新一任政府上任后国内房地产政策会如何变化，而这些变化也就决定未来几年中国房地产市场发展方向与前景。 近期，国务院副总理李克强发表的讲话，都向市场传递了其清晰的执政思路，预计城镇化、保障房建设等可能成为他在经济方面的施政重点。9月19日，李克强在出席省部级领导干部推进城镇化建设研讨班学员座谈会上强调，城镇化是最大的内需潜力所在，是经济结构调整的重要依靠。他同时表示，积极稳妥地推进城镇化是事关长远的大战略，要放在现代化大趋势中来思考。而城镇化与未来中国住房市场发展密切相关。 城镇化的关键 如果说，十八大后新一任政府把经济工作的重心放在中国城镇化进程上，本文认为这个思路是正确的，也是与现代文明进程相合拍的。因为，从几百年来现代人类文明的进程来看，城镇化不仅促进了现代人类社会的文明，推出了现代国家经济的繁荣与发展，更为重要的是改变了人类社会的生活方式，改变了人类社会的思维方式，并由此把人类社会文明带向了一个又一个高度。因此，应该把“城镇化”推进一步，把“城镇化”改变“城市化”。因为这里“镇”字与传统的“乡镇企业”的“镇”联系在一起，仅仅是让广大农民走出一小步而不是一大步，即没有让农民从农村真正走入城市，而只进入城市边缘。只有“城市化”才能把传统的农村与城市二元经济结构得以调整及融合，才能让农民真正进入城市。 “城市化”的内涵是什么？城市化为何能够成为经济增长之动力？城市化又是通过什么样的方式来现实的？其实，“城市化”并非是一个抽象的概念，从最为经典的研究来看，城市化主要指农村居民向城市生活方式的转化过程，反映为城市人口增加、城市建成区的扩展、社会以及生活方式的城市环境形成。它不仅是对人类社会产生最大影响的社会化过程，也是当代社会的现代化和经济增长的直接指标。 从这个定义可以看到，城市化的第一件事情就是让农村居民转换为城市居民，并在这种转换的过程中实现个体城市社会化的转化。如果没有让农民真正的成为城市居民，并真正容入城市的社会生活，那么这种城市化并不是真正的城市化。比如，尽管大量农民进入城市务工，但他们在城市没有根基，没有所必需的住房、没有城市身份、没有平等就业与教育的机会等，只能从事最低收入的工作等。目前中国城镇化率看上超过了50%，但按户籍人口仅约35%。正如不少研究者指出，当前中国的城市化只是“伪城市化”，农民进城也只是“过客”，而没有成为真正的城市居民。因此，未来中国城市化的第一愿景就得真正地全面放开户籍制度，让每一个农民及城市居民都有自由迁徒的权利。如果我们城市仅是户籍来设定各种居民进入城市的界线，那么中国要实现真正的城市化是不可能的。 当大量的农民向城市流动、大量中小城市的居民向大城市或一线城市流动时，他们面对的第一个大问题就是有一个遮风避雨的安居之地。可以说，居住条件的解决既是城市居民得以进入城市的生活基点或农民融入城市的根本。因此，城市化过程就是农民进入城市其潜在住房需求释放过程。那么进入城市的居民基本居住条件如何来解决？这种住房潜在需求如何才能释放出来。当前市场流行着“住房双轨制”观念，认为“市场归市场，保障归保障”，即中低收入居民的住房由政府保障性住房来解决，而住房市场的价格政府不要干预过多。笔者认为，这样的观点将严重阻碍未来中国城市化的进程。 在未来中国城市化进程中，中国的住房市场发展不可学习香港与新加坡的模式，这种模式强调政府生产过高比例的保障性住房来解决中低收居民住房的问题。但是香港这样富裕城市，而就中国政府财政能力而言是不可能的。原因在于借鉴德国等大国住房发展模式，绝对把住房看作是一种生活消费品，不允许居民把住房成为赚钱之工具。如果用严厉的法律制度把住房界定为一种严格意义的居民生活消费品，而不是赚钱的工具，那么绝大多数居民的住房问题就能够通过市场的方式来解决，而政府所要生产的保障性住房也是十分有限的。 如果要让农民真正融入城市及把住房看作居民生活消费品，那么国内住房市场居民的住房潜大需求是非常大的。比如当前城市化率超过50%，但按户籍人口计算仅约35%，即有近2亿农民工没有真正的成为城市居民。在高房价下，85%以上城市居民都没有能力进入市场，那么这些农民工更是没有能力进入住房市场。还有，未来二、三十年，每年将有1，000多万人口转移到城市，这又将有3亿人口进入城市。再加上中小居民城市进入大城市，城市居民的住房需求具有一个无限量，再加相应城市基础市设施建设投资。这就是城市化对经济增长的巨大动力。但是，这些居民的住房需求仅是