现代房地产开发成本控制管理研究.docVIP

现代房地产开发成本控制管理研究【摘 要】随着市场环境的急剧变化，尤其是政府对于房地产市场的政策调控逐步深化，直接导致房地产企业的利润收入减少，所以单纯依靠战术措施已难于保证企业在目前的市场环境中维持长久的竞争力。因此，经营战略的重要性越来越被管理者所重视。在这种总体经营战略的框架中，企业的成本管理战略的作用也随之突现，并且在经营战略中居于极其重要的核心地位。 【关键词】房地产；市场；成本；控制 其实一直以来，房地产项目的成本管理一直是大家研究的重点，也是很多房地产项目重点要把关的一项工作。利润=销售收入-成本费用，这是众所周知的简单公式，它充分反映了成本管理的重要性。作为房地产企业要想获得更多的经营利润，除了必须提供适销对路的房源外，还应该降低开发成本，严格控制各项费用支出，也就是成本管理要到位，开源节流才是成功的成本管理。 一、成本的管理现状 房地产成本管理是根据企业的总体目标和工程项目的具体要求来实施的，对于我国的房地产企业来说，在工程项目实施过程中还或多或少的存在着一些问题： 1.成本管理意识浅薄 长期以来，我国企业实行的是一种以计划价格为基础，以事后核算为重点的静态成本管理方式。在这种传统观念的影响下，导致房地产开发企业缺乏成本竞争意识，预算人员只是根据合同来控制项目的开发成本，对开发产品形成全过程的成本控制却显得力不从心。由于开发产品位置的固定性、生产的长期性以及流动性，也使成本管理人员疏于成本控制。 2.缺乏战略性的成本管理控制体系 在市场经济条件下，竞争日益激烈，房地产开发企业面临着高风险，而收益却在下降。一些企业为了抢市场、抢工期，往往走一步看一步，忽视了长期发展战略，导致企业缺少明确的成本管理目标。容易造成事中成本管理和事后成本管理的盲目性。有些企业的高层管理者虽然知道战略规划对于企业成本管理的重要指导意义，但却没有形成制度化、规范化和程序化的企业发展战略。结果妨碍了战略目标导向作用的发挥，企业停留于粗放管理阶段。由于企业成本管理缺乏战略指导，使得成本管理对策与战略目标脱节，成本预测、决策可有可无。成本计划如同虚设，再加上没有建立一套完整的成本管理控制体系和科学规范的操作程序，成本管理目标最终很难实现。 3.内部控制薄弱，偏重事后控制 房地产开发企业的成本管理工作，事前比较薄弱，总结多于过程控制，往往成为事后行为，成本预测和成本决策也缺乏规范性和系统性。尤其在规划设计阶段缺乏对成本的事前预测，对成本控制的重视不够。对开发经营过程中具体业务活动的控制，基本上也是采用事后控制，很多时候只能接受既成事实，比如预算外费用和现场签证发生的支出等。 二、房地产开发成本控制的措施 房地产开发成本控制要将房地产开发成本理念贯穿于整个项目实施过程中，具体包括立项阶段、规划设计阶段、施工阶段和竣工结算阶段的成本控制。 （一）立项阶段的成本控制 房地产项目投资决策是指决策单位或决策者按照规定的建设程序，根据投资规模、投资方向、投资布局的战略构想，结合土地、建筑、规划、设计等相关的方针政策，在广泛收集信息、资料的基础上，对拟建房地产项目进行技术分析、经济分析、市场分析和多种角度的综合分析评价，解决定项、定点、定方案的问题。项目投资决策阶段的成本控制将决定开发项目建成后的经济效益，为设计阶段的成本控制建立目标，为施工阶段的成本控制奠定基础。在这一阶段应特别加强以下几方面的工作。 1.加强房地产市场调研分析 任何房地产项目的投资，无不存在一定的不确定性，即投资风险，如果项目在前期决策阶段不做好市场调查，了解政府、银行对房地产业的相关政策；不认真分析项目的区域性特点和目标销费群体的特点，以及项目的优劣势，可能会导致建设项目与市场需求不符，导致建设资金难以到位；施工质量和施工进度达不到计划要求，并最终影响房地产项目的销售。 2.加强项目建设方案优化 在房地产建设项目决策阶段，项目的各项技术指标、经济指标决策，对工程造价以及项目建成后的经济效益，有着决定性的影响，是项目成本控制评估的重要指标。在项目投资决策阶段必须明确企业目标，并对项目设计方案的技术指标与经济指标进行优化和调整，以求获得最好效果。 3.建立建全成本控制目标体系 房地产开发决策阶段的是成本控制的起始阶段，决策阶段所产生的决策结果是对开发项目的使用功能、基本实施方案和主要要素投入做出总体策划。决策的好坏、优劣将直接影响成本控制的各个环节。完善的项目成本控制是一个系统工程，必须建立合理的成本控制目标体系，并对后续的各个阶段制定成本控制目标，以加强项目成本控制的管理。 （一）施工阶段的成本控制。 建设项目的施工阶段的成本控制是具体的、繁杂的，也是对项目成