2011上海君邑地中海别墅提报.ppt

实战开始！ 营销策略 5月预告篇 别墅实景即将绽放 信息投放 公寓短信后缀信息： 举例 ：《君邑地中海》学区房源，宝山上大板块全景公寓 再推保留房源！别墅实景6月绽放，敬请期待 户外包装更新： 4—5月主打公寓销售信息，部分阵地服务别墅 现场辅助物料：物客户通讯《君邑LIFE》，35%版面（1个全版+1个半版）宣传6月别墅实景开放信息。 营销战术 户外阵地包装示意 营销战术 君邑别墅实景 6月即将绽放 敬请期待！ 6月实景篇 别墅实景绽放 假设1：前期客户积累情况良好 战术：先行锁定客户活动之前收取大定，活动当日转签约 假设2：前期客户积累情况一般，活动当天造势逼定B类客户 战术举例：购房折扣抽奖（限定时效），十年物业费抽奖等 假设3：前期客户积累情况不理想 战术：已购8套当天举行集中签约仪式，邀约意向客户现场观 摩及实景品鉴 活动当天建议： 以支付小费形式邀请门户及专业网站等媒体 搜狐、搜房、今日房产同步直播及现场采访。 营销战术 6月实景篇 别墅实景绽放 活动地点:售楼处和别墅实景现场 邀请对象:前期积累客户 营销战术 七月 战果与决策篇 发布别墅热销信息 途径： 短信、君邑《LIFE》、自有网站、CALL客告知等 转发门户网站发布本案别墅热销信息 扩大热销信息传播，达到扩大销售战绩目的 营销战术 去化量不达40%建议引进分销通路 分销商建议：宝山区域内市场份额较大的中介商 中原、汉宇、二十一世纪等 费用：1%拥金 网络团购：搜房网、新浪乐居 费用：搜房约2%拥金，乐居1.5%左右拥金 营销战术 七月 战果与决策篇 8月质量篇 别墅预验房 营销战术 活动地点:售楼处和别墅实景现场 配合工作:工程部、物业公司 邀请对象:积累客户或分销客户 目的：展示项目质品，展示项目公共空间、现场景观，弱化无会所导致业主无交流、活动空间。 营销战术 穿插进行辅助活动 业主生日会 方式：小型PARTY 适合：挑选公寓业主+别墅业主 目的：维系客户，达到拓展目的 配合：现场销售员，给当月过生日的业主电话问 候，邀约生日会同时告知可带朋友及孩子 一同前来。 活动示意图片 地中海风情花车巡游 方式：租赁 适合：公寓+别墅 投放：宝山闹市区域 目的：造势、截流 配合：销售员现场车厢内设外展 营销战术 辅助活动例举 地中海“浪漫丽人”评选 方式：1、联合宝山品牌婚纱影楼，在本案设外景拍摄点 2、业主个人摄影参展评选（已购未购意向业主均可 参加活动） 目的：拓展造势通道 配合：专人及保安配合（影楼拍摄收取押金，保证现场景观 不受破坏） 营销战术 辅助活动例举 活动示意图片 2011年别墅阶段营销总控图 2011年4月 5月 6月 7月 8月 9月 营销战术 正常蓄客 短信告知实 景即将开放 实景鉴赏 活动 视6月中旬现场实景开放成交情况，制定下一步具体营销企划执行方案 预计销售目标 工程节点 工作节点 整个小区交付使用 别墅现场景观完工 年底完成别墅85%销售率 对外宣传 热销信息 每月一至二次活动 统一思路（目标明确下的策略） 梳理工作（策略总纲及执行要点） 抓紧落实（总控图、工作时间表） 战术落实 感谢聆听 欢迎指正 世联地产华东区域企划部 Add: 上海·天目西路218号世纪嘉里不夜城第一座38楼 200070 Tel: +86 21 Fax: +86 21 THE END,THANKS! SWOT分析 机会（O） 充分利用项目地处上大学区板块，拦截外区来宝山的投资客。 本案是区域外来生意人士置业首选楼盘； 可利用已购客户圈层，深度挖掘有效客户； 目前售楼处外围展示不足，完善后会吸引更多的上门客户。 限购对本案目前状况是双刃剑，剩余公寓及别墅可让部分首改客户直接成为二改客户。 威胁（T） 板块内虽无直接别墅竞争楼盘，但大华梧桐知音后续有421套别墅上市，是本案的威