浅谈物业管理与建设和谐社区的关系完整版.doc

浅谈物业管理与和谐社区的建设 系别：*** 班级：**** 学号：***** 姓名：**** ***系****级学年论文************号 浅谈物业管理与和谐社区的建设 摘要：社区是社会的细胞，而物业管理机构又分布在各个社区，为成上千万的业主服务。它是社区建设中最重要、最关键的载体，是城市的经济发展、社区稳定、和谐社会的积极实践者和重要力量。其对改善人民群众的生活、工作环境和维护社区稳定都起着积极的作用。通过规范社区建设中相关主体的职责、明确相关主体之间的关系、提高业主自治的能力与水平、 规范物业管理市场、增强物业管理企业社会责任，从而充分发挥物业管理在社区建设中的主导作用，推进社区建设。 关键字：物业管理 社区建设 作用与影响 改善与思考 一、我国物业管理的现状 物业管理是改善居民工作和生活环境，提高居民居住水平的基础性工作，具有树立城市形象完善城市功能的作用。物业管理作为一种新兴行业自十九世纪八十年代传入我国内地以来已取得较快的发展。但是作为第三产业，物业管理行业的发展时间短、缺乏经验以及制度不健全，政府监督引导不够、百姓认识水平低使得目前整个行业仍处于粗放经营状态，与发达国家的管理水平差距较大。具体有以下几个问题： （一）物业管理法规不完善 近年来我国出台《物业管理条例》、《物权法》等一系列法律法规确立了比较系统的房地产基本管理制度。但从整体上看，物业管理的法制环境仍有很多不足，制约因素较多，许多省、直辖市及较大城市没有地方法规。许多地方尽管法制建设较早，法规条例仍然存在结构、体系、执行等方面的缺陷，甚至混乱的现象。其中许多地方在涉及物业维修资金 、物业服务标准、物业管理收费等相关政策尚未出台。同时对于物业管理企业审核不严，在物业管理的市场准入、招投标、行为规范、权利义务、纠纷处理、法律责任等方面缺乏具体性和可操作性。因此，物业管理中产生大量的矛盾和纠纷无法可依，往往得不到解决。从而为开发商和物业公司侵害业主合法权益提供了空间。因此，必须尽快完善物业管理的法律法规，明确界定业主和物业管理公司的权利和义务，为广大业主维护自身合法权益提供法律武器。 （二）物业管理企业定位不准确 首先，物业公司服务意识不强 许多物业公司对自身的权利义务认识不清，错把自己当作了管理者。不能树立服务意识、服务态度不好、服务不到位、随意处置公用地等行为，侵犯了业主权益，造成了物业公司与业主的矛盾。 再者，物业管理人员整体素质不高 许多物业管理行业人员文化水平不高，缺乏必要的物管专业知识和专业技能，只能做一些诸如收费、保安保洁、和公共设施的基本维修等简单劳动。客户服务意识差，只停留在做业主投诉处理，缺乏应有的广度和深度。 最后，物业管理中的收费问题 物业管理费是物业管理企业生存和发展的基础，也是其开展工作的保障和前提。但是，物业管理收费难是目前许多物业管理企业所面临的大难题。归根到底，一方面是开发商遗留下来的问题，造成开发商和物业管理企业权责利不对等。物业管理企业一般是房地产开发企业的下属企业或两者存在着纠缠不清的关系。开发商不履行售房时的承诺，遗留下诸多的质量问题。业主入住后许多问题得不到妥善解决而拒交物业管理费，这是造成物业管理收费难的一个重要原因。另一方面，物业管理企业乱收费收费、标准不合理、财务不公开，致使业主怀疑物业管理费是否真正用于自己的物业管理，业主感到花了钱却没有享受到应有的服务，从而在心理上对物业管理产生了抵触情绪，就以拒交物业管理费来表示抗议。 （三）业主自身主人意识薄弱 根据《物业管理条例》，业主自己是物业的主人，是物业管理区域的主要责任主体。但是，大部分业主没有真正充分利用自己的权力。 第一，业主意识不强 由于我国长期以来实行的住房福利制度，使业主对自身利益及公用部分和设施的使用、维护和管理缺乏主人翁的意识和民主参与的意识。有的业主意识不到业主大会的重要性，从不参加业主大会的活动，却要求物业管理企业按业主大会的决议少收物业费甚至不收物业费；有的业主不重视对相关法律法规的了解，却抱怨业主委员会不能维护业主权益或维权不力。总之，业主没有合理的自身定位，没有明确自己的权利和义务，从而没能找到维护自身权益的有效武器。 第二，业主委员会的作用没有充分发挥出来 在实际中，业主委员会的运作还很艰难。物业管理法规对业主委员会的权利义务以及运作方式没有明确规定，导致业主委员会的成立和运作很不规范。已有的业主委员会缺乏办公场所、办公费用，负责人和委员文化水平不高、专业知识不足，不能有效行使合法权力。业主委员会的成员都是义务服务，很容易产生没报酬、得罪人等情况。所以大家参与的积极性普遍不高。好多选出来的业主委员会发挥不了多大作用也就不足为奇了。 二、社区建设中物业管理存在的主要问题 （一）业主委员会难以发挥维权监督和协调作用 首先