第四章项目投资财务效益与费用估算.pptVIP

第4章：项目投资、财务效益与费用估算 （1）如何确定一个项目需要的投资额？ 投资估算——需要考虑哪些内容 （2）项目的经营收益如何估算？ ——项目生产运营的收入如何预测？ ——生产运营成本与费用由哪些？ 小组PPT展示咖啡厅投资估算 展示要点： （1）说明咖啡厅的基本定位 ——产品方案（咖啡、茶点等）、顾客消费档次（单位消费）； （2）咖啡厅的规模和档次： ——店面面积、装修档次（风格：豪华、简约、商务等） （3）咖啡厅需要哪些投资： ——总表（简单的总表说明总投资组成）、明细表（如设备等） （4）简单的年收益和成本表 ——可采用表格形式，告知年收入和成本的粗略估算，判断盈利 （5）PPT页数不得超过15页（字体仿宋20） 4.1 投资估算 （1）定义：投资估算是在项目的建设规模、产品方案、技术方案、设备方案、场(厂)址方案和工程建设方案及项目进度计划等进行研究并基本确定的基础上，对投资项目总投资数额及分年资金需要量进行的估算。 （咖啡厅：档次定位；规模与技术设备；店面选址；装修方案） （2）投资估算目的作用 ——是投资决策的依据之一；（考虑投资者的财力） ——确定融资方案、筹措资金的重要依据；（融资方案） ——是项目财务分析的基础。（盈利分析） （创业者首先要对项目的投资合理性进行判别分析） 4.1.1 项目总投资构成 项目总投资由建设投资、建设期利息和流动资金构成。 （1）建设投资是指在项目筹建与建设期间所花费的全部建设费用。（如厂房、设备等投资） （2）建设期利息（融资发生费用） ——债务资金在建设期内发生并应计入固定资产原值的利息，包括利息及手续费、承诺费、管理费等。 （3）流动资金（原材料或库存占用资金） ——项目运营期内长期占用并周转使用的营运资金。 案例：商业房产投资估算（简化） 2011年2月：阳光城30.5亿拿地造城， 【宗地2011-02号】地块。 项目简介：位于光明港以南鳌峰路以北，面积142611平方米（合213.92亩），容积率：≤2.5 。 总投资= ？ 预测销售价格：？/平方米 4.1.2 建设投资 建设投资包括工程费用、工程建设其他费用和预备费用。 （1）工程费用包括建筑工程费、设备购置费和安装工程费。（如咖啡厅的装修、咖啡机设备） （2）工程建设其他费用 ——是建设用地费用（如房地产开发的主要成本） ——项目建设有关的费用（管理费、设计费等） ——项目运营有关的费用（如专利费、运营准备费用） （4）预备费用包括基本预备费和涨价预备费。 4.1.2.1 建设投资估算方法 （1）简单估算法（经验概略估算） ——根据行业经验根据项目规模进行大致估算。 （2）分类估算法（详细估算） ——对项目投资进行深入研究：如设备投资明细表 4.1.2.2 简单估算法 （1）生产能力（规模）估算法——根据类似的已建项目和拟建项目的生产能力（规模）进行比较，进行调整粗略估算（精确度较差） （2）指标估算法 如：高档别墅投资估算4000元/㎡（包括装修） 4.1.2.3 分类估算法（专业） 分类估算法——详细估算 如：主要建筑物估算明细表 主要设备估算明细表 其他费用投资估算表 预备费估算 预备费用包括基本预备费和涨价预备费。 （1）基本预备费 项目建设中可能发生的、但决策阶段难以预料的支出，又称为不可预见费。（如设计变化、自然灾害） （2）涨价预备费 建设期内可能发生材料、设备、人工等价格上涨引起的投资增加。 基本预备费=（工程费用+工程见着其他费用）×基本预备费率 4.1.3 建设期利息 （1）建设期利息是指工程项目在建设期间内发生并计入固定资产的利息。 （2）实践中借款不一定发生年初，而在年内均衡发生。 为了简化计算，在编制投资估算时通常假定借款均在每年的年中支用，借款第一年按半年计息，其余各年份按全年计息。 （4）计算公式为： 各年应计利息＝(年初借款本息累计+本年借款额／2)×年利率??? 建设期利息计算案例 例：某新建项目，建设期为3年，共向银行贷款1300万元，贷款时间为：第一年300万元，第二年600万元，第三年400万元。年利率6％，计算建设期利息。 解：在建设期，各年利息计算如下： 第一年应计利息＝1/2×300×6％＝9（万元） 第二年应计利息＝（300+9+1/2×600）×6％＝36.54（万元） 第三年应计利息＝（300+9+600+36.54+1/2×400）×6％＝68.73（万元） 建设期利息总和＝9+36.54+68.73＝114.27万元。 4.1.3 流动资金估算 流动资金是项目运营