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浅谈物业管理对现代化城市社区管理的作用和影响 摘要 社区是构建和谐社会的战略空间单元随着城市化进程的不断加快，居民社区越来越多随之出现的物业管理也逐渐成为一个很重要的行业。由于物业管理企业在推动社区建设、管理社区活动、维护社区安全与秩序等方面起着十分重要的作用，所以，物业管理企业在构建和谐社区的过程中负有不可推卸的责任。物业管理在快速发展探索物业管理之路，是物业管理企业和广大居民的共识，也是政府城市管理的重要职能。法规不健全，操作难度大(((如业主组织的法律地位，业主组织与其它组织的关系协调，业委会和居委会关系的协调，业主组织成立，物业管理行业协会的成立、地位和职能，物业管理权力交接程序和前期物业管理等，依然缺乏可操作性的规定。建管不分，前期物业管理矛盾突出。对于一些开发项目在规划设计、施工阶段遗留下来的问题，很多物业管理企业作为开发商的子公司，在对共用部分、共用设施设备交接过程中缺乏严格的承接验收手续。对暴露出来的质量与配套设施等问题，不能也不敢站在为业主排忧解难的公正立场上，督促开发商加快解决。种种问题，引发层出不穷的纠纷，严重破坏了物业管理的生存环境。(((业主委员会现有的法律地位无法代表业主维权，由于业主委员会是由业主（或业主代表）大会选举产生，只经房管行政管理部门报备，未经民政部门登记成立，实属民间自治组织。虽有一定组织机构和财产，但不具有法人资格，不能作为发生纠纷或法律诉讼的主体，从根本上无法代表业主维护自己的权益。而且业主及业主委员会维权意识不强，由于业主委员会是在物业管理活动中维护业主合法权益的代表性组织。委员是无偿兼职的。绝大多数的业主只有当他们使用私有物业方面的利益受损时，才会通过业主委员会和物业管理公司及有关方面协调理顺关系；而当业主在使用共用和公有利益受损时，业主及业主委员会往往不会主动关心并解决问题。还有业主委员会的运作流于形式并缺乏监督机制，很多小区业主主人翁意识不强，放弃物业管理自主权，对成立业主大会参与物业管理漠不关心，造成了业主委员会并没有实行真正意义上的自治管理。 3．物业管理工作体制的缺失，科技含量低，行为不规范 大多数企业存在着体制不顺、机制不活、产权关系模糊、内部管理薄弱等问题。企业的管理不规范，往往导致部分物业管理只顾眼前利益，为减少成本或追求利润，收费与服务不相符，物业日常维护上收支不透明甚至只收费不服务，侵犯业主权益、损害业主的利益的现象时有发生。此外，部分物业管理服务意识不强，没有从原来的“管理者”的角色转变过来，还未形成“在管理中服务，在服务中管理”的机制，造成服务意识不强、水平不高。物业管理是一项复杂的系统工程，涉及到水、电、气、路和环卫、绿化、规划、公安、水利、市政公用设施等方面，而物业管理企业是民事主体，不具有行政执法权，因此，如果物业管理与各有关方面缺乏有效配合不仅影响物业管理自身服务水平的提高，也不能充分发挥其在城市管理中的应有作用相互依存、相互促进的联系物业管理是社区建设的重要组成部分物业管理所从事的保安、保洁、绿化、房屋及设施设备维修养护等工作，正是社区建设中卫生、治安、环境等最基本的职能范畴。社区建设反过来影响物业管理的发展。社区建设得好，社区功能完善，居民素质提 高，各主体自觉履行职责，这有助于物业管理制度的有效遵守和执行，有助于业 主自律机制的建立，有助于矛盾和纠纷的减少，物业管理自然事半功倍。另外， 在流动人口管理、计划生育、劳动就业等方面，虽不属于物业管理服务的范围， 但在政府授权和有偿服务的前提下， 物业管理企业协助政府有关部门完成辅助性 工作，客观上也推动了社区建设工作。由此可见，从根本上说，物业管理和社区 建设的目标是一致的， 都是以人为本， 全面提高居民的居住质量， 营造社区稳定、 安全、舒适、健康的人居环境，促进社会的和谐发展。《物业管理条例》第四章第四十七条规定：物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。社区治安防范的任务，就是从社区管理的各个层面抑制和消除社区各类违法犯罪因素和条件，预防和减少违法犯罪案件的发生，建立相对稳定的社区治安环境。因此,合格的物业管理必须把社区治安工作纳入管理内容,这符合社区经济的规律,也是政府和物业管理市场对物业管理的必然要求。目前我国基层派出所的警力严重不足,要求派出所的干警担负起社区内日常的巡逻任务显然是不现实的。聘用专业的安保人员来加强安全防范,维持社区的治安。政府、物业管理企业、业主对社区建设中的物业管理无疑发挥了重大的作用，相关群体彼此关心、相互支持，就能共同营造一个和谐、文明秩序的和谐社区，最终达到共赢。加强政府监督和指导，强化社会监督力度(((积极探索物业管理行政管理模式，推广“三级管理”模式：社区居民委员会负责本辖区业主大会、业主委员会运作的具体管理工作，区主管部门负责业务的指导与监