第3章：静态成本分析.docVIP

一、项目静态经济核算（详细测算见附件一） （一）、经济核算指标 基地面积：556352平方米 容积率：1.21 总建筑面积：675306平方米 酒店总建筑面积：264032平方米 高层公寓总建筑面积： 240576平方米 酒店公寓总建筑面积： 113699平方米 独立别墅总建筑面积：10098平方米 联体别墅总建筑面积：46901平方米 （二）销售价格核算指标 物业类别 建筑面积（㎡） 售价（元/㎡） 销售总额（万元） 高层公寓 240576 10000 240576 酒店 264032 18000 475257.6 酒店式公寓 113699 12000 136438.8 联体别墅 46901 10000 46901 豪宅 2500 120000 30000 独立别墅 7598 20000 15196 合计（万元） 944369.4 整体均价（元/㎡） 13984 （三）开发成本投入 开发成本合计： 土地费用+直接成本+其他费用+不可预见费+管理费用+财务费用+营销费用=500611（万元） （四）开发收益情况 费用名称 费率（%） 取费对象 总额（万元） 销售税费 6.18% 944369.4 58362.03 税前利润 销售收入－开发成本－销售税费 385395.66 销售利润率 税前利润/销售金额 0.41 成本利润率 税前利润/开发成本 0.77 附件一 1）项目开发指标设定 基地面积 556352 容积率 1.21 总建筑面积(㎡) 675306 2）项目销售价格设定 物业类别 销售面积（㎡） 售价（元/㎡） 销售总额（万元） 独立别墅 7598 20000 15196 豪宅 2500 120000 30000 联体别墅 46901 10000 46901 酒店 264032 18000 475257.6 公寓 240576 10000 240576 酒店式公寓 113699 12000 136438.8 合计（万元） 944369.4 整体均价（元/平方米） 13984 3）开发成本核算 费用名称 分项 费率（%；元/㎡） 取费对象 总额（万元） A、土地费用 土地出让金 1026.88元/平米 556352 57130.6741 土地出让税费 3.50% 土地出让金 2000万元以下 ——　 3.00% 2000-5000万元 ——　 2.50% 5000-10000万元 ——　 2.00% 10000万元以上 1142.6134 合计 ------ —— 58273.2875 B、直接成本 建设项目报建费 城市市政基础设施配套费；文物勘探发掘费；工程定额测定费；建筑工程质量监督费；白蚁防治费 180 675306 12155.5080 建安工程费 独立别墅 2000 7598 1519.6 豪宅 5000 2500 1250 联体别墅 1800 46901 8442.1800 酒店 2000+3000(装修 264032 132016 公寓 1600+2500(装修 240576 98636.1600 酒店式公寓 1800+2500(装修 113699 48890.5700 全案设计费 187 675306 12639.4303 绿化建设费 500 442557 22127.85 合计 ------ —— 337677.3 C、其他费用 易地建设人防 25 675306 1688.265 综合勘察设计 5 556352 278.176 消防设施费 10 675306 675.306 墙改基金 10 675306 675.306 散装水泥专项基金 1 675306 67.5306 新型建筑材料专项基金 5 675306 337.653 监理费 5 675306 337.653 合计 ------- —— 4059.89 D、不可预见费 项目开发弹性支出 0.01 B+C 3417.37 E、管理费用 管理费 0.03 B+C 10252.11 F、财务费用 贷款利息（复利利息） 0.06 贷款额（假设为A+B+C+D+E的40%，贷款期限为四年） 39713.28 G、营销费用 广告费 0.03 944369.4 28331.08 营销费 0.02 944369.4 18887.39 开发成本合计 A+B+C+D+E+F+G 500611.71 4）开发收益情况 费用名称 费率（%） 取费对象 总额（万元） 销售税费 6.18% 944369.4 58362.03 税前利润 销售收