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天津市土地增值税清算实务中纳税调整争议事项探究摘要：土地增值税清算作为抑制土地投机、调节房地产业利润的重要举措，日益受到重视，完善相关政策也就迫在眉睫。本文阐述了天津市现行土地增值税清算政策存在的突出问题，进而提出改进建议。 关键词：土地增值税清算纳税调整争议事项 一、土地增值税清算工作的现状 自1949年中华人民共和国成立以来，我国对土地、房屋等不动产的征税制度并非非常完善，先后开征过如契税、城市房地产税、房产税、城镇土地使用税等，但却没有一种针对土地增值额的税收。1993年12月13日，国务院发布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，从1994年1月1日起开征土地增值税，在此基础上，1995年1月27日财政部又颁布了《土地增值税暂行条例实施细则》，此后相关部门及各省级政府陆续出台了关于土地增值税的各种规定、办法，进一步细化了土地增值税征管办法。 与此同时，学术界对于土地增值税研究的关注度也日益提高，对于文件中各条款的解读日益深入，但是，目前学术界的研究多集中在国家税务总局发布的相关文件，由于土地增值税属于地方税范畴，虽然立法权属于中央，但各地方有较为机动的管理、征收和支配权，因此各省、直辖市、自治区都发布了各自的清算细则，具体到清算实务中，各地方的纳税调整争议事项是不相同的，以地下车库举例来说，北京市每个地下车库都有独立的产权证，天津市仅对整个地下车库给开发商办理一个大的产权证，武汉市则不对地下车库办理产权证，因此，开发商在销售地下车库时，北京市可以销售所有权，武汉市只能转让使用权，天津市则介于二者之间，土地增值税清算时，对于地下车库成本的处理就会有不同的操作办法，因此有必要梳理天津市目前存在的土地增值税纳税调整争议事项，并找到合理的解决办法，为规范我市土地增值税清算工作作出一份微薄而坚强的力量。 二、研究纳税调整争议事项的意义 1、加强税收征管，堵塞税收漏洞，充分发挥土地增值税对于房地产市场的调控作用 随着房地产市场的蓬勃发展，土地增值税收收入大幅增加，并且其增长幅度也领先于其他税种，2010年，全国土地增值税实现收入1276.67亿元，同比增长77.4%，天津市2011年前5个月共实现土地增值税税收6亿元，包括对22个项目进行土地增值税清算，入库税款1.2亿元，截止到7月底，全市土地增值税收入比去年同比增长91.8%，由此可见，土地增值税对于房地产市场的调控作用愈发明显。国家税务总局于2006年12月28日发布了《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，要求从2007年2月1日起，对房地产开发企业增值税项目由过去的只预征不清算改为全面清算，各地方也相应出台了实施办法，比如天津市于2007年7月13日，发布了《天津市房地产开发企业土地增值税清算管理办法（试行）》（津地税字2007年25号），明确了清算条件、清算申报、清算审核、清算管理、清算处罚等问题，随后，全市土地增值税清算工作全面铺开。 2、纳税调整争议事项对清算结果影响较大，需要政府部门尽快出台相应操作规范 在实际清算工作中我们发现，相当一部分情况在土地增值税相关法律法规中并没有明确规定如何操作，比如土地成本的分摊问题、地下车库的成本问题，按照规定，土地增值税适用四级超率累进税率，其中，增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额的50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；增值额超过扣除项目金额的100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项目金额的200%的部分，税率为60%；因此，这些问题对于清算后应交纳的土地增值税款总额的影响至少是成本金额的30%，因此，目前迫切需要出台相关的清算细则，明确纳税调整争议事项的处理办法，以指导规范清算工作。 3、提出解决纳税调整争议事项的参考意见，供同类其他相关企业操作参考 通过调查分析天津市房地产企业土地增值税清算中具体存在的纳税调整争议事项，并结合某些有代表性的房地产开发企业的清算项目的实例，逐步剖析纳税调整争议事项形成的原因、现行的常规做法、对清算结果的影响、并提出解决纳税调整争议事项的参考意见，试图起到抛砖引玉的作用，一方面供全市房地产开发企业借鉴，另一方面，供相关政府部制定深层次操作细则时参考。 三、目前天津市土地增值税清算工作中存在的纳税调整争议事项及建议 1、关于收入的问题 目前存在的纳税调整争议事项：国家税务总局以及天津市的规定中都指出，对纳税人转让房地产无法提供收入资料或提供收入资料不实造成成交价格明显偏低的，收入确定由主管税务机关按照税收征管法及房屋评估有关规定核定价格。这里面有两个问题，首先就是价格明显偏低的界定，也就是说低到