可比销售法中参照物取应注意的问题探讨.doc

可比销售法中参照物选取应注意的问题探讨 （北京红晶石投资咨询有限责任公司，北京 100044） 摘要：目前可比销售法在评估实践中应用较少，随着我国矿业权评估市场的发展和完善，作为更接近市场价值的一种矿业权评估方法，可比销售法将逐渐得到日益广泛的应用。参照物的选取是可比销售法应用成败的关键，矿业权评估准则中关于参照物选取的描述较为笼统，使得评估实践中使用者往往有一些困惑，本文将对参照物选取应注意的问题进行阐述，并提出建议，以期为该方法的运用起到抛砖引玉的作用。 关键词：矿业权，评估，可比销售法，参照物 一、前言 可比销售法是根据市场途径进行采矿权评估的一种方法，其原理是基于替代原则，将评估对象与在近期相似交易环境中成交，满足各项可比条件的矿业权的地、采、选等各项技术、经济参数进行对照比较，分析其差异，对相似参照物的成交价格进行调整估算评估对象的价值。 可比销售法的应用与采矿权市场的建立和发展、采矿权的市场化程度密切相关。通过用最近公开交易成功类似采矿权为参照物来对比估算被评估对象价值，显然是容易被矿业权交易各方当事人所接受的，因为它符合市场价值规律。因此，可比销售法从理论上可能是最客观、最具说服力的评估方法之一。 二、可比销售法推行时机逐渐成熟 应用可比销售法进行矿业权评估需具备以下前提条件：（1）有一个较发育的、正常的、活跃的矿业权市场；（2）可以找到相似的参照物；（3）具有可比量化的指标、技术经济参数等资料。 矿业权评估在我国已走过了十多年的发展历程，矿业权评估行业在不断发展完善，矿业权评估和交易活动日趋活跃，可以说目前已基本形成了一个较发育的、正常的、活跃的矿业权市场。矿业权市场的建立和完善，为可比销售法提供了有效的应用空间。 自国土资源部于2006年8月7日以公开摇号方式选择矿业权评估机构后，许多省市县国土资源管理部门也纷纷以公开方式选择矿业权评估机构，这种方式有利于公平竞争和矿业权评估市场体系的完善，使评估机构可以公平、公正地进行矿业权评估。各级国土资源管理部门公示的矿业权评估报告和公开招拍挂出让矿业权的做法，为可比销售法找到相似的具有可比量化的参照物提供了更多的可能性。因此，我们认为可比销售法逐步推广的时机已日臻成熟。 三、可比销售法的参照物选取应注意的问题 中国矿业权评估准则对可比销售法的应用程序进行了简单的描述，主要为选择参照物、合理确定可比量化的参数、对可比因素对比量化，最后得出矿业权评估结果。在应用程序中参照物的选取是可比销售法应用成败的关键，对于参照物的选择最重要的是具有相似性和可比性。由于矿业权评估准则对参照物选取介绍较为简单，在实践中使用者往往有一些困惑，在这里，我们对其选取原则细化，以期为该方法的运用起到抛砖引玉的作用。具体选取原则及应注意的问题如下： 首先，参照物与评估对象在矿业权交易形式上应具相似性。 目前矿业权交易形式主要有：一级市场的出让、二级市场的转让、抵押、合资（作价出资）、合作经营、矿业企业的分立、合并、重组改制、上市及其他变更矿业权主体等形式。参照物的矿业权交易形式必须与评估对象的矿业权交易形式相似。例如，评估对象为一级市场的出让项目，其参照物也必须为已评审备案的一级市场出让项目，而不能是二级市场企业之间的矿业权转让项目。这是因为在我国，由于评估目的不同，即使是同一项目，一级市场与二级市场往往交易值相差较大，因此，在这里我们强调参照物与评估对象应在矿业权交易形式上必须具有相似性。 其次，应注意调查参照物矿业权的交易背景。 一级市场的矿业权交易背景相对简单，一般是政府有偿出让的矿业权项目。尽管矿业权交易的一方是具有管理权的国土资源管理部门，另一方是矿业权人或矿业权申请人，交易双方不对称，但交易不受第三方干预，因此可以认为一级市场的矿业权交易价格是公平、公正的，可以作为可比销售法的参照物。 二级市场的矿业权转让项目，往往有一些隐性因素，在选取参照物时须引起重视。例如，有的矿业权转让行为属关联交易，其转让价格可能低于市场价值，若以此为参照物，就可能会低估待评估的矿业权价值；还有一些矿业权拍卖活动，购买方为了一些其它的利益因素不惜一切代价取得矿业权，从而使得拍卖价格高于市场价值，以此为参照物就可能高估了评估对象的矿业权价值。因此，在选择参照物时必须慎重，应当对其交易背景进行深入的调查，使得要选择的参照物尽可能的体现公平市场价值。 第三，参照物与评估对象的主矿种、矿床成因类型应相同。 评估对象为单一矿种的，参照物也应为单一矿种。对于金属矿山，共、伴生组分较多的，应选择主矿种与评估对象相同的参照物。 矿床成因类型决定了矿体的形态、规模、矿石结构构造及矿石品质等，进而会影响矿床开发的采矿方法、采选冶技术指标及投资、成本、产品售价等经济参数，最终影响矿业权的价值。可比销售法应用的前提条件之一就是要具有