上海中小型社区商业业态研究-天华迈卓.pdfVIP

迈卓行业研究 上海中小型社区商业业态研究 天华迈卓咨询 [2015 年5 月] 上海中小型社区商业业态研究 目录 1 文献综述 3 2 样本业态分析 6 3 子业态对上海社区商业适应性研究 14 7 4 结论和建议 19 2 / 26 1 文献综述 1.1 社区商业概述 我国商务部 2008 年发布的《社区商业设施设置与功能要求》（以下简称《要求》） 中规定，社区商业是“以特定居住区的居民为主要服务对象，以便民、利民和满足居民 生活消费为目标，提供日常生活需要的商品和服务的属地型商业”。近年的研究者虽对 社区商业概念存在不同理解（郑淑蓉，2004；周茵，2005；樊盛兰，2006；周锐，2007； 刘伯雅，2008；姚建强，2008；高永祥，2008；葛英，2009；闫爱青等，2010；周志强 等，2010；蔡欣春，2011；谭博裕，2011；张勇强，2011；张争艳等，2012；张景梅， 2012；张怡跃，2013；张永，2013；高娟，2013；王瑞丰等，2013；钟桂芬等，2013； 朱颂梅，2013；吴晓辉，2013），但大多数同意“为居民服务”、“提供居民生活消费品 和生活服务”、“属地型商业”三点基本描述（吴晓辉，2013 ）。 在上海市2007 年发布的地方标准DB31/T 380-2007 《社区商业设置规范》中，社区 商业被划分为街坊商业、居住小区商业、社区商业中心三类。其中，街坊商业实际上是 “方便居民就近购买日常生活必需商品”的分散型底商，不在本文集中式社区商业的讨 论范围内；而社区商业中心的建筑规模被设定为3.5～10 万平方米。但在《要求》和同 为商务部在2011 年发布的《城市商业中心等级划分（征求意见稿）》中，都将社区商业 （中心）的建筑规模明确在不超过5 万平方米的水平上（表1）。我们认为，其中的分歧， 主要是由于分布在上海市区边缘或近郊住宅密集区的许多社区商业体量较大，如百联西 郊购物中心、大宁国际商业广场、证大大拇指广场、宝山万达广场、莘庄龙之梦购物中 心等，建筑面积都大于5 万平方米，甚至高达10 万平方米以上，其商业辐射能力已经 大大超出经典的“51015 ”（樊盛兰，2006）范围，而接近或达到区域级商业中心的水平。 它们的商业氛围、人流结构、消费特征等都已显著有别于“属地型商业”，因此业态配 比也很难充分反映出“社区”的特点。所以，本文以5 万平方米为分界线，将明显大于 此面积的所谓“社区商业”划归区域级商业中心行业，专注研究小于此建筑面积的集中 式社区商业。 表1 政府文件中的社区商业分类汇总 Tab.1 Government classification of community commerce summary 指标 来源 分类 2 商圈半径 服务人口 商业设置规模(M建 (km) (人) 筑面积) 邻里商业 ≤0.5 1-1.5万 ≤0.3万 商务 居住区商业 ≤1.5 3-5万 ≤2万 部 社区商业中心 ≤3 8-10万 ≤5万 上海 街坊商业