城镇基准地价容积率修正方法探究.pdfVIP

摘 要 我国对容积率的研究是从90年代初随着房地产业的发展逐步开展的，研究内 容包括容积率的内涵和特性、对地价的影响规律、确定方法等方面。现在随着城 市规划管理的加强，容积率对土地节约集约利用、城市规划、地价评估都起到越 来越重要的作用。尤其在地价评估中，容积率是重要修正指标，对地价有显著影 响。本文主要研究基准地价中容积率修正问题，共分三部分：第一部分是理论研 究：第二部分是方法介绍和比较分析；第三部分是实证研究。 第一部分在对国内外已有容积率研究总结、分析的基础上，阐述了基准地价、 容积率的基本理论和它们的相互关系。指出基准地价容积率修正分为样点地价容 积率修正和宗地地价容积率修正，两次修正的适用范围不同，修正方法不同，修 正目的也不同；容积率通过土地收益机制和土地供求机制影响地价；容积率对地 价的影响遵循“报酬递增递减规律’’，对不同用地类型地价的作用敏感度不同， 影响大小与城市规模正相关，对不同区位地价影响程度不同。 第二部分在第一部分定性分析的基础上对基准地价容积率修正做定量研究， 介绍了容积率修正的方法和样点地价的计算。容积率修正方法有样点地价法、数 学模型法、收益分配法和楼面地价法四种方法，并且比较分析了四种方法的优劣。 样点地价计算的步骤是：首先根据样点的交易方式不同，选用不同公式，计算地 价；其次对样点地价进行使用年期、估价期日、土地开发程度和交易情况等修正； 最后对样点地价进行总体一致性检验，剔除异常值，确定用于容积率修正的样点 地价。 第三部分在以上规范分析的基础上，以鹤壁市淇滨区商业一级用地基准地价 容积率修正为例做实证研究。结合鹤壁市2007年基准地价更新成果，按照具有代 表性、均匀分布的原则选取107个样点。根据样点实际，选用样点地价法、收益 率修正系数，建立容积率修正系数表，绘制容积率与修正系数关系图。最后，应 用容积率修正系数计算宗地地价，对计算结果比较分析，发现三种方法计算的地 价结果非常接近，说明整个计算过程有一定的科学性、合理性。从容积率与修正 系数关系图可看出，淇滨区的地价和容积率基本呈正相关关系，主要是因为淇滨 区是新开发城区，进行了较好的城市规划和严格的规划限制，并且整个城区的规 划容积率较低。 关键词：容积率；基准地价；修正系数；鹤壁市淇滨区 T ABSTRACT researchonthefloorarearatio f．romthe TheChinese developedgradually early estate ofwhich 90s witlltllereal the嬲pect mainly along indust眄deVelopment， how lawtol锄dvalueiIlnu明ce锄dmethod connotation觚dcharacteristic， including theenh锄cementof todetenninel锄dvalue．Nowwith uI．b锄pl猢ingmanagement， mefloorarearatio to moreaIldmorevitalroleonintensivelallduse，urball beginsplay a11dl锄d so iIll锄dValue 廿1ef100rarea pl锄ning appraisal锄don；especially appraisal，