常德城东板块新三闾三闾路中德地块项目简要分析报告.docVIP

土地 价值 分析 项 目：常德新三闾中德27亩土地运营 时 间：2012-08-05 保密级别：AAA级 使用权限：客户专用 常德城东板块新三闾三闾路中德地块项目简要分析报告 ㊣湖南平衡堂智业联盟㊣ 内容提要 地块所处城市位置及城市规划............................2-4 城市简析篇...........................................5-15 一、准确理解常德城区房地产中微观状况 二、完整把握常德城市房地产的内在关联与发展方向 地块价值篇..........................................16-25 地块位置及相关信息 建设项目规划设计条件 地块资料图 四、地块综合因素分析 五、地块2013年入市的销售均价预测 六、地块的投资估算和取费标准说明 七、地块项目收入与效益估算 前 言 应朋友邀请，本联盟之【张澜译工作室】派出了相应市场调研人员，针对常德城东板块新三闾片区三闾路（二轻路）中德地块项目开发运营，进行了简要的市场评估、概念规划、创新营销等方面初步构想——旨在【项目融资或灵活模式的整体转卖】。由于本地块数据及获取意向均较概念和抽象，本报告所涉及数据是以本工作室多年来的专业积累和对常德房地产市场的快速理解所编制。本报告可作为项目开发运营依据，也可为“XXX投资或开发公司或某自然投资人”提供决策参考。 虽然是小盘，当站在此美好区域甚至全市的高度思考的时候；完全可以做到优良的【投资产出效益比】。 城市简析篇 一、准确理解常德城区房地产中微观状况 1.1【关于常德城市】 1、国家卫生城市? 2、国家文明城市? 3、国家优秀旅游城市? 4、国家园林城市? 5、国家诗词城市? 6、国家交通模范城市? 7、有与长沙“长沙沙水水无沙”的白沙井齐名的“常德德山山有德”的德山 8、国际花园城市、亚洲皮划艇赛场、全国汽车短道拉力赛终点站9、沅水有芷兮澧水兰的善卷先生教育了老子和孔子? 10、全省GDP总量第四、党政军学社会精英数量全省第一号称“湖南犹太人” 11、联合国认定颁布“最适合人类居住的花园城市”并获中国最佳人居环境奖柳叶湖城区比杭州西湖还要大倍全国社会治安综合治理先进城市常德在湖南的区位 常德市是湖南省省辖市，198年撤建市，湘西北交通、能源、流、文化中心地处湖南省西北部，史称武陵是陶渊明笔下世外桃源的所在地，素有“风景之国、文物之邦”的美誉。城市建成区面积6．52平方公里，人口．6万。到2020年，建成人口至10万、城区面积10平方公里的大型城市。走进生态园林城——常德新貌 诗墙 民生工程安置居住小区绿化 4倍于杭州西湖的亚洲最大的市区自然湖——柳叶湖 司空见惯的城市普通级道路绿化 路道路绿化、经济全市.5亿元，比上年增长1.6%。，在全省处于计 量 单 位 亿元 85.5 49.8 5.8 万m2 442.3 386.6 7.8 万m2 436.7 280.8 19.0 万m2 230.8 106.2 2.3 万m2 198.9 89.5 --- 亿元 105.7 51.7 5.7 亿元 81.2 41.1 20.1 万m2 235.5 161.1 16.4 万m2 196.2 96.2 15.9 万m2 30.7 21.6 —5.7 万m2 18.6 15.5 —6.3 元/平方 4280 4346 1.6 元/平方 4360 4430 2.3 房地产市场析2011年以来，常德市场推出的楼盘较少，在开发的项目也不多，供应量已经很低，使得仅有在售的住宅楼盘在货量去化上突飞猛进。如：【翡翠湾】2012-7-18一批开盘推出218套电梯房，一周就销售201套，成交均价4630元（本报告标的地块的近邻，为同一区域，华润超市即将进驻）。说明年前的投资购房（含少数炒房）与自住购房的非理性恐慌较为明显......2012年，伟星（500亩启动其中一期约30万平米）、金健（30万平米）、三一（翡翠湾）（50万平米——分5年开发）项目全面起航，主城区供应有所增加、品质也提升。小项目只要个性开发、品质领先、定位独特、产品实用。销售与价格将顺势高歌。 项 目 名 称 地?理 位?置 项目 体量 主力户型面积 推 广 主 题 销售均价 金和嘉苑 新三闾洞庭大道东沿线与三闾路交汇处 30000㎡ 88-144 上风上水，人上人家 5000元/㎡ 上东曼城 常德市人民路原大米厂