第08章 房地产行业基础知识.doc

房地产行业基础知识部分 目录 1 第一篇建筑基础知识 2 1.1 建筑物 2 1.2 建筑构造 2 1.3 建筑设备 3 1.4 建筑材料与识图 5 2 第二篇规划术语及相关规定 6 2.1 容积率 6 2.2 建筑密度 6 2.3 绿化率 6 2.4 用地性质 6 2.5 用地面积 6 2.6 用地红线 6 2.7 道路红线 7 2.8 日照间距系数 7 2.9 建筑间距 7 2.10 日照标准 7 2.11 居住区用地 7 2.12 命名规定 8 2.13 配套设施： 8 2.14 建筑小品： 8 3 第三篇房地产基础知识及常用名词 8 3.1 房地产 8 3.2 土地的所有权种类 8 3.3 土地使用权的获取方式 8 3.4 生地与熟地 9 3.5 拆迁补偿的方式 9 3.6 土地的使用年限 9 3.7 土地成本的构成 9 3.8 土地出让金 9 3.9 产权及房产种类 9 3.10 价格 10 3.11 定金的规定 11 3.12 房屋面积 11 3.13 “五证两书” 12 3.14 预售的条件 12 3.15 常用名词 12 3.16 按揭的含义 13 3.17 契税 13  第一篇建筑基础知识 建筑物 1、定义： 广义：人工建筑而成的所有东西。 狭义：即指房屋。是指有基础、墙、顶、门窗等，能够遮风挡雨，供人们在内居住、工作、娱乐、储藏物品、纪念或其他活动的空间场所，不包含构筑物。 构筑物：指房屋以外的建筑，人们一般不直接在内进行生产和生活活动。如烟囱、水塔、水井、隧道等。 2、分类：房地产行业对于建筑物的分类方式较多，标准也不尽相同，现仅介绍其中的几种分类方式。 按使用性质分：居住建筑、公共建筑、工业建筑、农业建筑 按层数分：低层（1～3层）、多层（4～7层）、小高层（8～18层）、高层（18层以上）、超高层（建筑总高度超过100米，不含单层建筑超过100米）。 按结构分：砖木结构、砖混结构、钢筋混凝土结构（分框架、剪力墙等）、钢结构。 建筑构造 1、基础： 定义：建筑物的组成部分，是建筑物地面以下的承重构件，它支撑其上部建筑物的全部荷载，并将这些荷载及自重传给下面的地基。 按构造形式不同分类：条形基础、独立基础、筏板基础、箱型基础（高层常用）、桩基础。 2、地基： 定义：不是建筑物的组成部分，是承受由基础传下来的荷载的土层或岩层。 3、墙体和柱： 竖向承重构件，支撑屋顶、楼面等，并将这些荷载和自重传给基础。 墙体分类：外墙、内墙；纵墙、横墙；承重墙、非承重墙。 4、门窗： 门的分类：平开门、推拉门、转门、卷帘门、弹簧门；木门、塑钢门、铝合金门等。 窗的分类：平开窗、推拉窗、旋转窗、固定窗、悬窗；木窗、塑钢窗、铝合金窗等。 5、地面、楼板和梁： 梁是跨过空间的横向构件。 6、楼梯： 一般由三部分组成：楼梯段、休息平台、栏杆扶手。 楼梯的宽度一般在1.2米左右。 住宅楼梯的倾斜度一般在15～20o 台阶分踏步和踢步两部分，踏步宽度在20～25cm、踢步在15cm时人们的感觉最舒适。 2.80米层高的住宅每跑9个台阶。 7、屋顶： 屋顶分平屋顶和坡屋顶。 建筑物的构造另外还有散水、阳台、雨篷等部件。 建筑设备 1、给水、排水系统 给水的方式有：直接供水（在水压水量稳定的情况下采用）、设置水箱供水（水压在一天内定期高低变化的情况下采用）、设置水泵、水箱供水（水压经常性的低于所需水压的情况下采用）、分区分压供水（多用于多层、高层建筑。当室外的配水管网的水压仅能供下面楼层用水，不能满足上面楼层用水时，通常分成两个供水区，下层直接供水，上层采用设置水泵水箱供水。） 给水的管材目前多采用PVC管、铝塑管。 排水系统主要指排放生活污水、废水及雨水。多采用ф100～150的铸铁管或PVC管材。 2、采暖系统： 采暖系统可分为两类，一是独立采暖；二是集中采暖。 集中采暖又可分为两种： 热水供暖：采用热水进行供暖，供水温度一般95度，回水温度一般70度。这种方式的特点是热得慢，凉得也慢，多用于住宅等不间歇采暖。 蒸气采暖：采用水蒸气进行供暖。这种方式的特点是热得快，凉得也快。多用于间歇性采暖建筑，如剧院等。 集中供暖国家目前提倡采用分户计量式采暖方式，但是由于计量价位的不确定，大多开发商都没有采用。当前使用最多的是分户控制采暖。 无论是分户计量还是分户控制，现在都没有达到“谁用谁交费，不用不交费”的状态。 3、通信和空调系统 包括电话系统、网络系统、有线系统等。 4、电气设备： 包括导线、配电箱、电开关、电表、防雷装置（接闪器（避雷针、避雷带、避雷网）、引下线、接地装置）。 5、燃气供应系统 燃气目前常用的有三种： 人工煤气：工业尤其是炼钢及石油加工产业的副产品，其主要成分是CO，比重与空气相近。使用不当极易发生煤气中毒。济南市正在