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三四线房地产高库存背后的体制机制原因探析 　　摘 要：当前楼市高库存主要集中在三四线城市，因流入人口与潜在增值空间有限而更?y消化库存，因而一直是去库存的焦点。本文通过深入分析三四线城市房地产高库存的体制机制原因，进而提出标本兼治、有针对性的建议，对化解三四线房地产高库存具有现实意义。 　　关键词：房地产；去库存 　　中图分类号：F830.31 文献标识码：B 文章编号：1674-0017-2016（11）-0055-03 　　去库存是中央确定的2016年五大任务之一，重点和难点都在三四线城市。当前三四线城市房地产高库存现象表面上是商品房供过于求、供需错配，实际上追根溯源，背后的原因是体制机制问题，只有认清并彻底解决这些体制机制问题，才能从源头上消除房地产高库存。而想要全面认识这些体制机制问题，既要从三四线城市自身认真查找问题，也要联系一二线城市房地产市场的“热”，反思探究三四线城市房产市场的“冷”。 　　一、高库存背后的体制机制原因分析 　　（一）以房地产为动力源的经济目标实现方式，使得地方政府有推动房地产市场发展的内在冲动 　　中央政府和地方政府的职能不一样，追求的经济目标也不同。中央政府追求的经济目标是经济增长、充分就业、物价稳定和国际收支平衡，而地方政府追求的经济目标是经济增长和财税增加。就推动经济增长而言，房地产是一个直接和间接关联到钢铁、水泥、家具家电等40多个行业的特殊行业，产业链条长，能有效拉动投资促进消费。据统计，每增加1亿元房地产投资，可创造1.7亿元至2.2亿元的需求；每销售1亿元资金的商品房，可带动1.3亿元至1.5亿元其他商品的销售。房地产市场繁荣，相关行业也会跟着繁荣，房地产收缩，相关行业也会出现衰退。因此，推动房地产市场发展是提升三四线城市GDP最简单、有效且立竿见影的方法，不需要考虑提升技术能力、提高管理技能、防止环境污染等问题，只要把政府垄断的地租通过土地使用权出让变现，就可以在短时间内迅速提升地方GDP，拉动相关产业的发展，提高地方政绩。 　　同时，推动房地产业发展还能有效增加地方财政收入。1994年分税制改革以后，中央与地方之间逐步形成了“财权上收、事权下放”的不对称格局，省级以下地方政府普遍面临巨大的财政压力，且政府级次越低压力越大。2000年以前，为了缓解财政困境，各地市、县（乡）政府和部门通过“三乱”（乱收费、乱集资、乱摊派）来“创收”。2000年以后，土地财政成为地方政府预算外收入的重要组成部分，房地产业及其关联的建筑业税收成为地方财政收入的重要来源，部分省份房地产业和建筑业上缴税收总额占全省实收总额的50%以上，在地方财政收入中占有举足轻重的地位。 　　由于房地产业已经成为地方政府的财政支柱和经济增长的动力，地方政府对房地产业客观上的高度依赖使其对房地产市场有一种天然的扩张倾向，这是当前三四线城市商品房数量供给过多的重要原因。 　　（二）公益用地、工业用地零收益出让产生的巨大机会成本，寄希望于房地产用地给予补偿，客观上对房地产业供地过剩起到了推波助澜的作用 　　我国现行土地出让市场由三部分组成：一是公益项目用地，采用行政划拨方式供地，政府在此类项目上无盈利空间；二是工业用地，通常采用协议出让的方式；三是对房地产业与其他商业用地，采用“招拍挂”方式，此类土地出让收入是地方政府土地收入的主要来源。 　　由于资本流动性的趋利特征及地区间对资本的追逐，工业用地市场形成了一个资本方占优势的“买方市场”，越是三四线城市，由于经济相对欠发达，地方政府越处于劣势，为了能在“招商引资”中取胜，各地方政府常常会以低地价甚至“零地价”制造所谓的“政策洼地”，这无疑压缩了地方政府土地出让收入的规模。这样一笔巨大的机会成本压力需要找到补偿的渠道，必然转向房地产及其他商业用地转让收入方面，通过扩大房地产市场的供地面积，来弥补这一部分损失。 　　（三）对农民工市民化“成本”与“收益”存在认知偏差，把农民工定位为城市建造者而不是主人，人为将农民工购房需求推回农村 　　截至2015年末，全国常住人口城镇化率为56.1%，但户籍人口城镇化率尚不足40%，近16个点的差距就是生活在城市中的农民工。广大农民工长期未能“市民化”，表面上是源于户籍障碍，实质是城市管理部门对“农民工市民化”成本与收益存在认知偏差。一是对“农民工市民化”成本出资主体的认知偏差，认为这属于社会公共服务支出，完全由政府财政出资，而无视该费用的政府、企业和个人的三方分担机制。二是对“农民工市民化”成本价值来源的认知偏差，认为农民工享有市民公共服务待遇，费用来自政府和企业，农民工只是受惠者，而无视其价值来源于农民工自身的劳动创造。三是对“农民工市民化”成本支付时间和数量的认知偏差，认为一旦农民工取得城市户籍，相关部门必须立