房地产项目估算及资金筹措计划.docVIP

PAGE PAGE 1 项目投资估算及资金筹措计划 第一节：项目的大体概况与投资经营方案 一、总部基地项目概述 二、项目投资方案 （一）投资组合方式 （二）资金动作方式 1、自有资金 2、销售收入再投入 3、社会融资 4、资金链接模型 第二节 项目的建设工程规划与安排 一、项目建设规划及进度安排 （一）建设方案及规划说明 （二）建设方式及进度安排 1、开发计划拟定的原则 2、建设方式。 3、进度安排。 4、 项目周期设定 第三节 项目投资估算及资金筹措计划 一、项目投资与成本费用估算 二、开发费用估算 1、管理费用 2、销售费用： 3、财务费用： 4、开发费用： 三、总成本费用汇总及分摊表 细则：（1）按计算投资的各项成本来分摊 （2）各分项中能按各功能使用容量来分摊的按各功能使用容量分摊 （3）若不能按使用数量或容量来分摊，则按各功能的面积比例来分摊 （4）各种税费中与工程有关的按同一分项功能工程成本比例分摊，同工程无关的按功能面积比例分摊 （5）与工程无关的分项按各功能面积比例分摊 四、资金筹措、投资计划及社会融资成本 （1）资金筹措与投资计划 （2）社会融资成本及资金链接关系设定 第四节 项目销售和租赁收入测算 一、销售单价的确定 用比较可实现价值算术平均法确定销售价格上限（平均价格） （二）建议销售测算单价 （三）总销售收入的确定 二、商铺租赁单价的确定 三、车库销售/租赁单价的确定 第五节 总部基地建设项目的财务评价 一、税金计算 二、损益表与静态盈利分析 三、现金流量表与动态盈利分析 住宅全部投资现金流量表 2、住宅自有资金投资现金流量表 第六节 总部基地项目不确定性分析 一、盈亏平衡分析 （一）住宅销售部分盈亏平衡 （二）结论 二、敏感性分析 （1）售价、建安工程费的变动对财务净现值的影响。 （2）售价、建安工程费的变动对财务内部收益率的影响。 （3）售价、建安工程费的变动对投资利润率的影响。 三、决策树概率分析  总部基地项目投资估算及资金筹措计划 第一节 建设项目的大体概况与投资经营方案 一、总部基地项目概述 1、项目概况 项目位于成都市高新西区,南 ，北临 ，西南面对 ，项目东侧为 线，项目总用地 m2，经 规划国土局批准，用地功能为 及配套设施，实际建设用地面积 m2，计容积率 ，建筑面积率为 平方米。 （表：6-1-1） 【项目主要技术经济指标】 内容 指标 内容 指标 建设地点 规划总用地面积 m2 实际用地面积 m2 计容积率面积 m2 总建筑面积 m2 建筑容积率 建筑密度 % 绿地率 % 住宅面积 m2 商业面积 m2 地下室面积 m2 居住总户数 户 根据上述规划经济指标，计容积率总建筑面积 m2，其中 m2，商业部分 m2，另外不计容积率之地下室建筑面积 m2，共 个车位，项目总建筑面积 m2，拟建 栋 层 楼。 二、项目投资方案 （一）投资组合方式 在房地产开发中，大量的资金周转使开发商很难单凭自身的经济实力进行项目的开发，本项目总投资为 万元，整个建设经营期为 年，是一个建设周期长、资金投入量大的建设项目。所以，一般采用投资的多种组合运用，一方面可减低融资的压力，有助资金的流通；另一方面可相对降低开发商的风险，使项目顺利开发。 本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是自有资金，三是预售收入用于投资部分，二是社会融资（包括施工企业和材料供应商垫资）。财务杠杆手段在本项目中暂不考虑。 资金动作方式如下：自有资金全部用于投资；销售收入扣除与销售有关税费后用于投资，初步估算按销售收入 %计算；此外还缺少的资金，则向社会融资。本项目开发总投资（含资金利息）共计 万元，自有资金 万元，占总投资的 %，销售收入再投入用于投资合计 万元，另需融资金额合计 万元。 （二）资金动作方式 在项目的前期，已将自有资金用于支付土地费用和前期工程费；当 建设完成了 后就可进行销售，销售收入再加上用其它方式筹措到的资金，就可将整个项目投资完成。 1、自有资金 整个项目的自有资金为 万元，占总投资的 %，分 年投入。详见表:6-1-2 (表:6