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论我国小区停车位权属纠纷的成因及法律对策 （福建工程学院 法学系 王宏鹏 350108） 一、引言 改革开放初期，人们认为车能给人带来方便、带来娱乐，但是今天我们却认为拥有车就是拥有烦恼的开始。最近几年，随着房价越涨越高，车价却是越来越便宜，小区停车位数量的有限性致使“车位之争”愈演愈烈，一个本不引人注目的问题，逐渐成为解决停车难的关键环节，那就是小区内停车位的所有权应该属于何人？开发商、小区业主和物业管理公司，各方人士众说纷纭，莫衷一是，“车位之争”的硝烟一直弥漫在我们的小区中。 根据我国建设部的《城市居住区规划设计规范(2002版)》第8条第6项规定,居住区内必须配套设置居民汽车(含通勤车)停车场、停车库,并对车库(位)最低数量限额做出规定，2007年公布的《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》），最高人民法院也在2009年公布的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（简称司法解释），可是这些法律最终还是没能界定清楚小区的停车位所有权到底归属于何人，小区停车位的权属纠纷一直都在延续，并不断“发展”。笔者认为要想全面地解决此问题，首先应该阐明小区停车位权属纠纷产生的原因，针对原因对“症”下“药”，提出相关的法律对策。 二、小区停车位权属纠纷的成因 （一）小区停车位权属纠纷产生的事实原因 1．车位数量供应不足 小区停车位的数量不足，是小区停车位权属纠纷产生的基础性原因。当小区停车位提供的数量充裕、供大于求时，每一业主的车都有自己的安身之所，何来纠纷可言？ 在传统化模式的小区中，建设单位在修建小区时，一开始并无兴建小区停车位的目的，或者是有规划但是兴建的数量是有限的，根本不可能满足业主日后的实际需求。为了解决停车问题，业主、物业管理公司或者开发商在原来小区内开始修建停车位，那么这时兴建的小区停车位的所有权是属于业主的呢？还是属于小区全体业主共同共有、或者是开发商呢？还是属于物业管理公司？ 在比较现代化的小区中，小区停车位的规划是比较科学，但是《物权法》74条第1款规定的“建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”，由于有此条款的规定，开发商兴建的停车位必须首先满足小区业主的需要，这明显限制了开发商的小区停车位销售市场。关于此条款《物权法》又没有其它规定，所以这个条款已经影响到开发商对小区地下停车位开发的积极性，现代化小区停车位的数量还是不能得到保证。 2．车位价格不公 小区停车位资源的稀缺性与其参与分配主体的广泛性，造成小区停车位价格调控机制的复杂性，总体上，主要表现为价格不公。这主要是开发商为了尽快回笼自己的投资成本，把大量的车位打包转售给一些代理机构或房产销售机构，代理机构与房产销售机构经过囤积居奇，以高价卖给业主。另外，由于市场监管部门监管不力，导致一些利益集团对小区停车位进行炒作，暗中操控小区停车位的价格。 3．业主出现“有心无资，有资无位”现象 在现实生活中，小区停车位往往与小区主体建筑物一起完工，并同时销商，许多业主由于刚刚购完房屋，业主有心无资，根本无力购买车位，但是对于开发商而言，尽快回笼资金才是其主要的目标，所以开发商一般通过降价、搭售等方式把车位尽快处理掉。过几年业主有了资金，但是却买不到车位或者价格变高，业主还是守候无望，许多业主通过《物权法》第74条开始与开发商、销售商引发了诉讼。 （二）小区停车位权属纠纷产生的法律原因 1．现有法律条款缺乏具体化 虽然建设部的《城市居住区规划设计规范(2002版)》第8条第6项对我国小区应配备的停车位数量做出了规定，但是非常可惜的是，它并没有给出比较具体的配用比率，也没有界定清楚停车位的具体类型。 至于《物权法》第74条的有关规定，其中第1款规定“建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”，对于“应当首先满足业主的需求”是指开发商应当将建好的车位首先出售、出租给小区业主，并且不得出租、出售到小区以外，还是认为小区的业主只对小区的停车位、车库拥有优先购买权和优先租赁权呢？如果是第一种观点，太过于绝对化限制，对开发商不公平；还有，第二种观点的优先购买、租赁权是在同等条件下还是在“不同等条件”下呢？如果是在同等条件下，显然这个所谓“同等条件”根本对开发商起不了实质性的限制作用，如果不是“同等条件”，那么应该是哪些条件呢？显然法律上没有明文规定。 另外，74条第1款规定的“首先应当满足业主的需要”，是指使业主满足“购买需要”还是“使用需要”，如果是购买需要，在数量上不给予限制，会导致许多的不法份子对停车位进行非法炒作，最终也不利于保护业主真正的利益；在时间上面，是满足业主现在需要，还是将来需要呢？例如有些业主暂时没有能力购车，过几年有能力购车时，却没有车位，那这是不是违反了应该首先满足业主需要的条款