物业管理训思考篇.pptVIP

实训思考篇 [案例一]员工违规操作造成的法律责任由谁负责 今年3月份，某物业管理公司的一名保洁员在该公司实施物业管理的一栋高层住宅楼清扫楼道时，发现了一块小木板，便顺手将木板抛到窗外，正好将楼下路过的小区业主王某砸伤，王某为此要求该公司赔偿他的医疗费用和相关经济损失，否则，将向人民法院起诉该公司。该公司认为：他们曾经多次教育员工在工作期间严格遵守操作规程，严禁高空抛物，且事发后，该公司已将该保洁员辞退，王某的医疗费用应当王某自己向该名保洁员索赔，与该公司无关。 [提示] 首先要确定的是该保洁员清扫楼道的行为是否在正常作业时间，还是公司安排加班作业，亦或是个人主动加班或受业主要求。 [参考意见 ] 如果该保洁员清扫楼道的行为发生在正常作业时间或是公司安排加班作业时。按照我国《民法通则》第四十三条的规定“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。”法律条款的这一规定，即指法人行为的民事法律责任由法人承担。确定该公司是否需要承担王某的医疗费用，首先要确定该公司的保洁所实施的行为是否属法人行为。我们日常所说的法人行为，其实都是通过法人的法定代表和其他具体工作人员来实施的，法人本身是不能实施任何行为的。法人的工作人员为了履行工作职责而实施的行为，我们认为都是法人行为。通常有人认为，员工只有在法人许可范围之内的行为才能认定为法人行为，超出法人许可范围之外，员工实施的行为只能是员工的个人行为。但是从严格的法律意义讲，员工在工作时间之内，从事工作职责范围内的一切活动，无论该活动是否已经超出了法人规定的行为规范之外，都是法人行为，法人均对此承担民事法律责任。必须明确，法人对工作人员的超出许可范围以外的行为只承担民事法律责任，若工作人员的行为触犯刑法，其刑事法律责任将由行为人自负。根据上述分析，王某向该公司提出的索赔要求是完全合法的，当然，该公司在赔偿王某的经济损失后，还可以依据公司的管理制度和相关法律规定，就该项赔偿向该名保洁员予以追偿。 如果该保洁员清扫楼道的行为发生在个人主动加班或受业主要求的条件下，那么该行为属于其个人行为，理应由保洁员赔偿王某经济损失 [案例二] 访客崴伤脚物业管理公司是否承担责任 周小姐在某日晚上去一小区探望朋友，恰逢该小区因供电局检修线路而停电。周小姐走在小区的道路上，被道路上一块不知何来的石头崴伤脚。于是，周小姐认为物业管理公司没有保障小区道路的明亮并清理障碍等，应承担责任，要求给予经济赔偿。 [提示] 该物业管理公司尽管停电之事提前通知了所有业主，但对于不知此事，偶然进入小区的市民，仍负有保护其安全的责任，因此，本案例的关键是物业管理公司是否在大门处安排保安或其他工作人员提醒访客注意安全。 [参考意见 ] 首先，周小姐对其受伤的地点负有举证责任，在周小姐确能证明她是在该小区内受伤的前提下，她才可以向管理该小区的物业管理公司提出索赔。 此外，周小姐是成年人，她在晚上进入一个她所不熟悉的环境，她自身负有谨慎和安全的注意义务，当时又是和以往不一样的黑天，路灯也反常地没亮，尽管她不知其原因，也应尽可能缓行，避免受伤，她如能证明自己注意了，可以免责，反之，则要承担。 同样，物业管理公司如果能证明自己尽到了足够提醒和防范的义务，如在大门口安排人员，提醒在停电时段进入的每位业主、访客注意安全，提供备用手电筒等，则可以免责，反之，则应对周小姐受伤承担一定的责任。 另外，如果该物业管理公司保安能证明其在小区内有不断巡逻的行为，并注意清除道路障碍，石头是在周小姐碰伤前刚刚出现在路面上的，则这种情况属于物业管理公司不可预见的行为，它可以免责。反之，小区物业不能证明他们不间断地巡逻并及时清理障碍了，则应对周小姐受伤承担一定的赔偿责任 [案例三] 业主拆暖气放弃集中供暖怎么办 2001年8月，孙先生购买了宣武区白纸坊西街17号院的一处房屋后，与小区物业管理公司签订了供暖协议书，约定由物业管理公司为他家供暖，供暖费为每建筑平方米每采暖季30元。孙先生说，入住几年来，由于小区在供暖季供暖温度始终偏低，他每年都需要用空调取暖。去年9月，他干脆将家里的暖气全部拆除。孙先生说，当时他通知了物业管理公司，对方没有要求他恢复暖气安装，并答应可以免除他部分供暖费。 最近，孙先生被物业管理公司推上了被告席，理由是他拆除暖气后拖欠供暖费，物业要求他支付上一供暖季的供暖费1930.5元。同时，物业管理公司否认曾答应过孙先生可以免除他部分供暖费 [提示] 该案例的关键是，孙先生所在小区或楼宇是否实行的分户分阀供暖的方式。