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第六章房地产抵押 一、内容提要： 1．房地产抵押概述 2．房地产抵押的一般规定 3．房地产抵押合同与房地产抵押估价 4．房地产抵押登记 5．房地产抵押权的效力与实现 二、考试目的和考试要求 本部分的考试目的是测试应考人员房地产抵押概述、房地产抵押的一般规定、房地产抵押合同与房地产抵押估价、房地产抵押登记、房地产抵押权的效力和实现等内容的了解、熟悉和掌握情况。考试要求： 1．掌握房地产抵押的概念及特征； 2．掌握房地产抵押的条件； 3．掌握房地产抵押的一般规定； 4．熟悉房地产抵押合同与房地产抵押估价； 5．熟悉房地产抵押登记； 6．掌握房地产抵押权的效力和实现。 三、内容辅导： 1．本章涉及有关的法律、法规包括：①《城市房地产管理法》；②《物权法》；③《担保法》；④《城市房地产抵押管理办法》；⑤《房地产抵押估价指导意见》。 2．本讲教材今年的变化是： 一是本章由去年教材《房地产交易制度与政策》分解而来。 二是充实了“房地产抵押的一般规定”内容，并列为第二节，主要包括：享受优惠政策房地产抵押规定、不同性质企业的房地产抵押规定、不同类型房地产抵押规定、物权法与房地产抵押有关的一般规定。 三是将“房地产抵押合同与房地产抵押估价”内容列为第三节。 第一节 房地产抵押概述 一、房地产抵押的概念及特征 为了加强房地产抵押管理，维护房地产市场秩序，保障房地产抵押当事人的合法权益，1997年原建设部发布《城市房地产抵押管理办法》，该法于2001年修正。 《城市房地产抵押管理办法》指出，房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。 房地产抵押人是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。房地产抵押权人是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。 债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以处分抵押的房地产所得的价款优先受偿。 房地产抵押的特征是不转移占有，这与质押、房地产典当有显著的区别。 《物权法》规定：“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。” 《物权法》还规定：“担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。被担保债权的履行期未届满的，也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等。” 我国大陆地区俗称的“按揭”，主要是指购房过程中以所购的房屋及其土地使用权为购房贷款所设定的抵押，譬如“期房抵押”实际就是指预购商品房贷款抵押，“现房抵押”实际就是购买已竣工的现房(含二手房)时的抵押贷款。口语中的按揭实际上与规范用语的“抵押”等同。 例题1：房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以( )的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。 A．不转移占有 B．转移占有 C．转移房屋所有权 D．转移土地使用权 答案：A 解析：房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。 例题2：抵押权人包括 ( )。 A．接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民 B．接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的法人 C．接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的其他组织 D．将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人履行债务担保的公民、法人或者其他组织 E．将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织 答案：ABC 解析：抵押人是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。抵押权人是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。 例题3：《物权法》规定，为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为( )。 A．抵押人 B．抵押权人 C．抵押财产 D．抵押登记部门 答案：A 解析：《物权法》规定：“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。” 二、房地产抵押的条件 房地产抵押随抵押物土地使用权的取得方式不同，对抵押物要求也不同。 《城市房地产管理法》规定：“依法取得的房屋所有权连