深圳房地产发展现状及调查.docVIP

深圳房地产现状深圳房地产现状一、深圳房地产调查报告的调查研究的目的:了解当今及未房地产市场情况二、深圳房地产调查报告的调查的方法观察分析法,资料分析法.资料来源:互联网权威网站报纸? 三、深圳房地产调查报告的调查研究的主要发现1、价格上涨明显。200年，深圳商品房价格为7659.18元/平方米，同比上涨17.28％。200年2月9日，深圳市房地产研究中心公布了《20深圳房地产市场发展与200年展望》，研究中心副主任王锋博士在报告中指出，深圳楼市供求关系有望在今年下半年趋于平衡。年，深圳楼市在全国一片调控声中逆市飞涨，部分地区楼价甚至一度涨幅高达20％??——30％，迫使政府不得不一再出手调控。在这份权威报告中，全面描述了去年的涨跌变化:从20年各月住宅销售价格变动看，住宅价格在1月份同比上升了3.98％，其他各月份都保持了两位数的同比增长率。但随着国家及深圳稳定房价系列措施的实施，6——9月，房价开始回落，基本保持在同比增长率15％以下的波动。10月份以后，价格持续上升，其中10、11月同比增长为24.70％和38.62％，由于深圳11月份市场调控措施的及时出台，12月份住房价格开始回落，同比增长19.90％。经过一年的狂涨后，深圳当前商品住宅均价突破了7000元大关；办公楼均价则达到了12490.88元/平方米，同比上涨24.71％；商业用房均价为15611.48元/平方米，同比上涨25.63％。 ?? 2、房屋供求失衡。新增住房供求比继续缩小，从200年上半年的0.93，200年上半年的0.9，迅速缩小为20年的0.66，供需失衡进一步扩大。同时，有迹象表明，宏观调控的铁锤砸碎了房产投资者在长三角的投资梦，但幸存者似乎又找到了另一个投资乐园——深圳。深圳中原地产深港研究中心指出，正常情况下，批准预售面积与销售面积之比应当为1.3：1，但资料表明，1——8月份深圳批准预售面积为402万平方米，销售面积为551万平方米，两者比率仅为0.73:1。供不应求趋势明显。此外，供应结构失衡的矛盾也很突出。 ?? 四、造成深圳房地产现状原因分析 　? 1、从整个城市化建设的角度，房产依然是热门 ?? 深圳作为我国改革开放的中心城市，是我国劳动力资源流动的主要方向，相对贫乏的资源无法满足日子增长的住房需求，主要表现在： ?? ①每年两千万的农民工涌入城市，城市安居的压力。 ?? ②生育的高峰期，对买房安定的需求。 ?? ③中国城市化建设的热潮、趋势。 ?? ④房地产是中国的龙头产业，他在一定程度上代表了中国经济的增长势头，外界对中国经济增长的认可，对房产发展也会认可。 ?? ⑤资源匮乏的瓶颈效应。2、从房地产商的角度，大部分发展商承受不住走低的趋势?? 主要表现在： 土地成本上涨?? 房地产土地资源稀缺。房地产业利润空间萎缩④贷款成本增大。?? ⑤房地产开发投资结构不合理。在深圳，年轻白领在房地产消费群中占有相当大的比重。他们最需要的是面积适中、居住舒适、性价比高、使用成本低的普通住宅。但是，虽然2010年深圳商品住宅成交面积突破900万平方米，创下历年成交量新高，但是其中豪宅供应面积达132万平方米，接近总供应面积的二成，远远超出正常的市场供应结构比例。大面积豪宅供应过多，价格增长过快，带动整体市场房价快速上扬，普通人置业越来越难。这也从侧面显示了目前深圳楼市中大众精品楼盘的紧缺。 ?? ⑥大量闲置土地没有转化为市场有效供应 。我国土地资源极度缺乏而需求十分巨大，但在房地产领域却存在着土地大量闲置和巨大浪费的现象。　? 3、从客户的角度，深圳的市场在短期内会呈现求大于供的局面 ?①??深圳比邻香港，房地产的投资收益率远远大于香港。 ?②近期股市不景气?4、从市场的角度，深圳市场在现阶段，很容易被炒热。 ①国家宏观调控实际上对这个市场起了反作用，甚至在深圳有帮助炒作之嫌。 ?②深圳房产市场的信息极度不对称，成交信息不公开，促使消费者交易盲目。 ?? 四、结论1.房地产将买方市场,房地产销售将出现新困难.虽然楼盘销售增加,积压有所减少,但整体商品房积压依然严峻,况且商品房作为耐用高价消费品,一般都有50年使用寿命,而且每户多套的可能性不大 2.随着人们生活水平的提高和居者有其屋目标的实现,人们对房屋的需求将上一档次,房地产市场需求将转为对大面积,别墅型等高档商品房的需求..二手市场将相对活跃城区范围的扩大,是二手交易的主要动因.楼房私有权的确立和交易手续的简化提供了二手交易的必要条件.人们手中房屋的增加提供了二手交易的房源,房屋置换成为二手交易的主要目的. 五、建议1、加强房地产价格监测工作 建立起科学有效的房价监测和预警体系，加强对房地产市场的调控，维护房地产市场价格秩序，促进房地产业持续健康发展。重点监测土地出让价格，新