自行总结及房地产企业查账要务.docVIP

自行总结的房地产企业查账要务 黄山市大地房地产开发公司于2007年1月成立，属内资企业，注册资金5 000万元，平均职工人数80人。2007年2月1日在市区投资建设商品房，以2 000万元购买相邻且面积相同的两块土地共30 000平方米。其中一块土地做一期开发，建设规模、样式相同的4栋商品住宅楼A、B、C、D，建筑面积共40 000平方米，开发产品实际用地为15 000平方米，2008年6月30日完工。2007年A、B两栋预售建筑面积10 000平方米，共取得预收账款3 500万元。 三项预提费用：）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。　　（二）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。　　（三）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。预售收入按毛利计算，一种说法是可以扣除当期期间费用和营业税费，再算当期应税所得税（06年31号函，已经失效）。但，年度申报时未完工的则不填主表只在附表三第52行填写。 1、查增应纳税所得额可以弥补以前年度亏损。国家税务总局《关于查增应纳税所得额弥补以前年度亏损处理问题的公告》（国家税务总局公告2010年第20号，以下简称《公告》）第一条规定，根据《企业所得税法》第五条的规定，税务机关对企业以前年度纳税情况进行检查时调增的应纳税所得额，凡企业以前年度发生亏损、且该亏损属于企业所得税法规定允许弥补的，应允许调增的应纳税所得额弥补该亏损。这对企业而言是一个利好消息。 2、查增所得额不可以弥补以后年度的亏损。《公告》规定，查增所得可以弥补以前年度亏损，弥补后仍有所得额的，应按规定计算少缴税收，但不得弥补检查所属年度以后年度的亏损。这符合《企业所得税法》的立法精神。 3、查补收入可以作为计提业务招待费、广告费和业务宣传费的基数。根据《公告》的精神，按照税法的公平原则，查补收入可以作为计提业务招待费、广告费和业务宣传费的基数。这是立法上的突破。 一、收入：确认地点，确认时间 销售货物 劳务 转让财产 股息红利等投资收益（被投资方做出利润分配决定的日期，金额上与会计权益法等有差异，见例题） 利息收入 租金收入 特许权使用费收入（三者都是合同约定应付日期） 受赠收入 其他（资产溢余、盘盈、逾期未退押金、无法支付款、坏帐转回、债务重组收益、补贴收入、违约金、汇兑损益等） 房地产企业：销售收入、视同销售收入、其他业务收入，销售未完工产品的预售收入（宜国税发[2009]28号规定毛利率县城为5%，新31号函6、9条规定可以作为销售收入，即有可能计提业务招待费，但申报表限制了，最终还是以实际销售收入计提。）县财政补贴或税收返还收入（销售旧设备的按4%减半的部分要计入营业外收入，政府基金按法第7条，条例第26条财税[2009]87号）、代收代缴款项，下脚料、材料等变卖收入。 预售收入以合同或抵押、按揭为准，定金也以合同为准，订金、诚意金、融资性预收款、会员费等无合同的不计入收入，但，按成本配比原则，相应没做销售的成本不得扣除。 企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理代收住房专项大维修基金、管道燃气初装费、有线电视初装费。 借：现金 15000元 贷：其他应付款——住房管理中 10000元——市煤气公司 3500元——市广电公司 1506元 二、成本费用税金损失 （不得列支的，投资期间的向投资者支付的股息红利等权益性支出（不包括购入上市居民企业股票不足12个月的投资收益），滞纳金、罚款、非广告性赞助支出、未经核准的准备金，坏帐实际发生时扣除、注册资金未到位的借款，融资性借款并且借款要区分资本性与收益性），不征税收入的支出不得列支。计入管理费用的税金不得在营业税金及附加中重复列支，已经按预售收入计提的三项费用在实际销售收入时不得重复计提。 长期待摊费用：足额提取折旧的改建支出、租入固定资产、大修（两个条件），其他的不低于3年。 手续费佣金，财税[2009]29.其他企业：按与具有合法经营资格中介服务机构或个人（不含交易双方及其雇员、代理人和代表人等）所签订服务协议或合同确认的收入金额的5%计算限额。企业为发行权益性证券支付给有关证券承销机构的手续费及佣金不得在税前扣除。除支付给