莫尼塔_智库系列之二_透视各地楼市发展及不同阶段和供需结构_100412.docVIP

莫尼塔 ? 智库系列之二： 透视各地楼市的供需结构和不同发展阶段 报告摘要 不同地域间巨大的差异性使得中国楼市总量分析的实际意义降低，如果细分到城市，地产市场的差异性将非常显著。本篇报告通过将地产供给和需求细分到不同城市，并观察其中的结构性差异与不同的发展阶段。 我们将286个地级市细分成一至六线城市，不同类型城市的地产市场面临截然不同的供需解构。四线以下城市的新增供需较为平衡，供需比例接近于1，三线城市整体供不应求，而一、二线城市供给超过需求，尤其是二线城市的年新增供给超过了年新增刚需53%。地域分布上，西部城市整体而言超额供给较为明显，中部城市则体现为供不应求。 我们把国内的住房市场以其供需关系划分成三个典型阶段：阶段一（1999-2007年）：每年新增住房流量供不应求；阶段二（2007-2013年）：每年新增住房流量供过于求，但是相对于1998年以来的累积刚性需求存量而言则供不应求；阶段三（2013年以后）：相对于累积刚性需求存量也出现供给过剩。 供需比例失衡状况严重的地区集中在几个典型区域，尤其以江浙沪地带、珠江三角洲、成渝区域、京津地区和内蒙古的部分地区尤为显著。整体而言，处于第三阶段的城市总数比例为19%，而分别处于第二和第一阶段的城市数量占到全部地级市的39%和42%。 一线城市在04年前后即已迈入第三阶段，而部分二线城市也已紧随其后进入该阶段，它们包括杭州，苏州，天津，重庆，成都，厦门，合肥和长沙等，这些城市均面临供给相对过剩，投资性需求比重过高的风险。 部分二线城市尚处在楼市发展的第二阶段，即供需关系相对平衡，未来仍有充足的发展空间。另外，还有六个二线城市仍处在楼市发展的第一阶段，意味着这些城市的供给相对刚性需求而言明显不足，这些城市包括石家庄、济南、太原、哈尔滨、兰州和西宁。   莫尼塔 ? 智库：序言 当第一缕至纯的星光穿透还未散尽的浓云，帷幕徐起，灯火开始渐渐璀璨，金融危机之后的世界舞台上，中国已然站立中央——我们很庆幸自己能够生活在这样一个时代。海啸之后，余潮渐尽，汹涌波澜冲刷过后的陆地上被铭刻下新的印记，裸露出新的岩石。我们看着辽远的天空，看着天空之下被经济巨浪和历史洪流改变的一条条令人难以置信的巨大山岭和阡陌纵横的土地。透过这些被重塑的地表，我们得以重新审视这片沃土之下庞然的大陆架，重新审视中国经济繁荣错综复杂的根基。 而事实上，衰退之后的阴霾与困惑还在隐隐弥漫，过去的教训在每一个白昼降临之时依然在耳畔嗡然回响，我们也还只是在暗夜之后的晓雾中徐徐前行。变局之中，有些目标甚至越来越远，有些方向甚至愈来愈模糊。当然，有人提醒说要看到增长和恢复才是经济的主流，那是千真万确的事实。但我们深感每一条支流都不能被轻率抛弃，所有微小的细节都更值得关注，就如同每一个人的欢乐都无可替代，每一个人的痛苦都渴望得到理解和尊重。过去的金融危机是一场灾难，尽管我们大部分人都挺过来了，甚至轻松得有些令人惊讶，但是，请不要忘记那些没有挺过来的人，还有那些正在挺着甚至永远都只能挺着的人。为了他们，我们更应该在内心、从过往中不断汲取力量，寻找最热诚的信念，并向他们伸出炽热的双手，继续前行，因为年轻的我们，必须承担起成为社会中坚的责任。 今夕何夕？此身何处？时光流逝的涛声让人从昏睡中惊醒，脚下土地的真实质感让我们不能凌空虚蹈，正是清醒感知着这样的时空坐标，我们对中国经济中长期问题的许多研究，就是不断发现与不断寻找的结果，而“莫尼塔·智库”，就是对这些思考的一系列总结。对于时代的进步，我们欣然落笔，化为墨痕；对于发展的问题，我们也忠实的记录，公开的陈述，理性的评说。国家的繁荣和国民的福祉，是我们不休不止关注与祝福的梦想，我们愿意相信，这个时代能够成为中国最好的时代，因为它给我们未来以最新的期许。而这梦想其实来得更为深远，甚至早在一个世纪以前，我们的先辈面对着积弱而沧桑的中国，就已经发出了辽远而深沉的呐喊，而我们的所梦所想，何止今夕，其实百年一脉。 我们相信，从来没有像今天这样，中国和世界之间的距离如此之近，也从来没有像今天这样，中国和世界之间的对话如此之多。而我们，莫尼塔的团队，很幸运的从诞生之初，就站在国际间的视野上，得以从一个更为纯粹的角度，望向中国经济的深处；而越是望向深处，我们就越是坚定。北京、上海、纽约……我们分布在这个世界的不同经度和纬度上，但我们不愿彼此耳语，而要朗声合唱，甘愿做一群自由的思想舞者，竭尽微薄之力，去触碰中国经济增长的脉搏，献言建策，即使荧荧之光，也终有崇高之意。唯有于此，当我们讲述自己对这个国家的爱时，才可以平静、深邃而坚定。 我们也深知，对于变换的中国经济，其复杂程度远超出想象，而我们平日的研究工作，仍不免流于内容之中的浅尝而止，或耽于时间尺度上的短