中国房地产供给侧的管理研究,房地产论文.docVIP

　　中国房地产供给侧的管理研究,房地产论文 2015年11月，中央财经领导小组提出在适度扩大总需求的同时，着力加强供给侧结构性改革的思想，并且部署了四项措施：第一，化解过剩产能；第二，开展降低实体经济企业成本行动；第三，化解房地产库存；第四，防范化解金融风险。那么结合房地产市场的实际，对供给侧管理的理论基础是什么？为什么要去房地产市场进行供给侧改革（改革是管理的重要内容）？怎样对房地产进行供给侧管理？研究房地产供给侧的结构性改革既有利于我国房地产市场的平稳、健康发展，又有利于呼应国家政策，与上述四项措施结合起来。 　　 　　一、房地产市场供给侧管理的理论分析 　　 　　简单地说，供给侧就是市场的供给方面，需求侧就是市场的需求方面，供给和需求本来是市场老生常谈的话题，是经济管理类专业学生的必修课。从国家战略的层面提出来，一则体现我国重视市场经济在资源配置中的基础性作用，二则凸现国家领导人治国的专家风范，三则说明我国的社会主义市场经济在供给侧存在问题，有进行结构性改革与管理的必要。从供给侧和需求侧的关系来看，供给侧和需求侧是相生相伴、相互联系、相互影响的（图1），需求侧主要是通过投资、消费和出口三驾马车来直接刺激经济增长，而供给侧是从劳动力、土地、资本和创新四个要素来进行改革，满足潜在的需求，创新需求，进而刺激潜在的经济增长，最后结果也是引致经济显性增长。从供给侧研究房地产市场不是否认需求侧的作用，而是为了更好地服务需求，是为了开发新的需求。 　　　　　　 　　需求侧管理的主要倡导者是凯恩斯，凯恩斯主义理论核心是为了避免经济衰退，短期内可以采取刺激需求的对策，比如减少对企业的税收，增加政府的投资；当经济高涨时，增加企业的税收，减少政府的投资。总的思想就是通过政府的干预来熨平经济波动。从需求侧来看，一方面，随着我国经济自上世纪90年代起高速增长以来，人民生活水平不断提高，对住房的需求不断增长，加上期间需求刺激，住房价格不断上涨及基于预期的上涨，居民的需求被激发、放大，大量的企业涌入房地产行业获取丰厚的利润，又进一步刺激和加剧了这种需求。造成一、二、三、四、五线城市层级模仿，需求放大后，供给也随着房地产企业逐利之心而放大。另一方面，由银行、证券、融资担保公司等金融企业提供的服务也为居民房地产市场的需求放大起到了推波助澜的作用。 　　 　　供给侧的理论鼻祖萨伊创造了着名的萨伊定律，他认为供给自动创造需求。供给虽然能够创造需求，但是短期内在国民经济的个别部门出现供给和需求失衡的现象，由于市场的自我调节功能，不可能产生遍及国民经济所有部门的普遍性生产过剩。只要市场机制有效，企业家是理性的，市场就还可以自动实现均衡。随后供给学派基本传承了萨伊的衣钵，比如芒代尔在批判凯恩斯主义的过程中，逐步形成了供给学派思想，其后拉弗、罗伯茨等也反对和批判政府的各种刺激政策，推崇萨伊定律。拉弗提出拉弗曲线，认为减少所得税、边际税率、资本收益税，激励工作、储蓄和投资，进而可以引致资本家投资，增加生产和供给。从供给侧来看，我国房地产行业目前的症状是供给和需求的错配，一方面房地产商有大量的房屋库存，另一方面消费者（包含企业、事业单位及个人等各种类型）有大量新的、高品质的需求没有得到满足。 　　 　　供给学派的实践证明供给侧管理在特定的经济条件下是有效的。翻开世界经济史，上世纪70年代美国经济陷入滞胀，里根1981年出任美国总统，祭出经济复兴计划的大旗：降低税率，减少政府干预，缩减政府开支，紧缩货币供给。其中，个人所得税边际税率从70%降至28%,提高了可支配收入，增加了劳动供给意愿，推动消费上行。企业所得税率从46%降至33%,增加企业盈利和投资意愿。里根的经济主张获得瞩目的成功，给美国经济带到大稳健时代，为其经济长期增长打下了坚实基础。人们称之为里根主义，是供给学派的重要分支。同一时期，英国面临滞胀与产业结构性问题的双重叠加，撒切尔主义（Thatcherism）运用降低税率和改革国企带领经济走出衰退的泥淖。我国政府当前提出的供给侧的结构性改革，化解房地产库存的举措，就是希冀借助改革达到经济结构的调整和优化，同时避免经济潜在增速下行的幅度过大，这实质是全面深化改革在要素领域的连续和深入。我国房地产市场的供给侧改革与管理也可以借鉴上述经验，结合我国实际情况，从劳动力、土地、资本和创新四个方面制定对策。 　　 　　二、我国房地产市场供给侧管理的动因分析 　　 　　此次我国中央层面之所以从战略高度提出基于供给侧的结构性改革，结合房地产业来看原因是复杂多元的，学者们有各个角度的解读。不管从怎样的角度进行分析，一定要先搞清楚房地产市场的基础：（1）供给侧的要素。土地、建筑商、房屋、房地产销售商、中介机构、银行、金融机构、目前的库存等，供给侧以房屋为主体衍生出许多要素及相关者