开征物业税对土地利用效率的影响_比较静态模型的理论分析及数值模拟.pdf

第 36 卷 第 1 期 财经研究 Vol36 No 1 20 10 年 1 月 J ournal of Finance and Economics J an20 10　 开征物业税对土地利用效率的影响 ———比较静态模型的理论分析与数值模拟 王智波1 ,2 (华南师范大学 经管学院 ,广东 广州 510006 ; 华南师范大学 华南市场经济研究中心 ,广东 广州 5 10006) 　　摘 　要 :文章通过引入土地国有制 ,土地再开发等因素建立了符合我国土地市场制度 特征的土地开发和物业税模型 ,然后以比较静态分析和数值模拟为主要研究手段 ,考察了 物业税对土地利用效率的影响 。结论是开征物业税对土地利用效率存在负面的影响 。 　　关键词 :物业税 ;土地税 ;土地使用效率 ;税制改革 ;城市经济学 　　中图分类号 :F8102 　文献标识码 :A 　文章编号 : 100 19952 (20 10) 0 1009012 一 、引　言 　　自2003 年 10 月 ,党的十六届三中全会提出: “条件具备时对不动产开征 统一规范的物业税”以来 ,物业税改革一直在积极稳妥地推进 。本文正是在此 背景下 ,致力于研究即将开征的物业税对土地利用效率的影响 。当前 ,我国正 处于城镇化 、工业化快速发展阶段 ,土地资源紧张已经成为制约社会经济可持 续发展的瓶颈 。在这一严峻形势下 ,开征物业税对土地利用效率的作用方向 和大小究竟怎样 , 已成为房地产税制改革中无法回避的重大理论与实践问题 。 　　传统的物业税效率分析可归功于 19 世纪末的 Cannan ( 1899) 和 Mar shall ( 1890) 。至今 ,这一分析方法仍然在教科书和政策建议分析中占有重要地位 。 ( ) 传统分析的核心是将土地供给视为完全无弹性 ;将房屋建筑物 资本 供给看 成完全有弹性 。通过简单的图形分析可得到 ,物业税中对土地价值的征税部 ( ) ( 分 ,即所谓“地价税 lan d value t axatio n ”或“场所价值税 sit e value t axa tion) ”是没有扭曲的 ,税负完全由土地所有者承担 ;对房屋建筑物价值征税部 ( ) 分 ,即所谓“建筑物价值税 st ruct ure value t axation ”是扭曲的 ,它将减少资 ( 本密度 资本 —土地面积的比率 ,可以粗略地理解为容积率 、建筑高度和建筑 ) 密度 。传统模型的关键假设 ———资本供给完全有弹性实质是指“建筑物具有 完美可塑性”,然而 ,这一假设可能过于严苛了。 收稿日期 ( ) 作者简介 :王智波 1972 - 男 ,湖北武汉人 ,华南师范大学经管学院副教授 。 ·90 · 王智波 :开征物业税对土地利用效率的影响 　　最近 30 年对物业税效率问题的研究进展沿三个方向展开 :第一 , 引入一 般均衡分析 ,从物业税转嫁的角度考察讨论物业税的效率问题 。Mie szkow ski ( 1972) 从 Har ber ge 的静态一般均衡出发 ,提出建筑物价值税应被看作是对资 本征税 ,它将减少资本市场上的均衡收益 , 因而该部分税负由所有的资本承 ( ) ( ) 担 。Sullivan 1985 通过一个可计算的一般均衡 C GE 模型证明了 Mie sz kow ski 的结论 ,他对以物业税代替土地税的情形进行了模拟 ,发现物业税将 在开放城市中导