0081226_1997-2007香港房地产周期研究.ppt

1997-2007香港房地产周期研究——以新鸿基地产为例 5 58 112 540 套数 240000 4、5房/121-281 11152 港岛 半山宝珊道1号 80025 3、4房/140-187 14684 九龙 何文田山1号 2002 220000 别墅/300-500 1301 港岛 山顶Kelletteria 2001 57618 2、3、4房/84-150 35874 港岛 西半山宝翠园二期 74338 3、4房/113-210 83457 港岛 跑马地礼顿山 价格 户型 建筑面积 区域 楼盘名称 复苏期推出豪宅项目数量少，且基本集中于传统豪宅片区（如半山、山顶、跑马地）的顶级豪宅 高层豪宅/别墅：集中在传统豪宅地段开发顶级高端物业/控制总量 加列山道71號Kelletteria ：港岛山顶TOP豪宅 资源：香港最昂贵的地段、资源（后排看山/海，前排看山） 价格：220000元/㎡，总价：6000-11000万/套 销售情况：半年内售罄 跑马地礼顿山：香港01年度高层豪宅标杆之作 资源：位于铜锣湾中心地带，山景，维港景观，马场景观 价格：74338元/㎡，总价：800-4700万/套 销售情况：2000年11月16日首批开盘时，5天销售60余套；紧接着24日，再推38套。 高端居住 中高端 改善居住 中低端 刚性自住 需求等级 城区：核心地段+优越资源少量推出，价格实现稳定 核心地段+优越资源少量推出，价格实现稳定 城区：少量空应 联排 4房 2、小3房 主力产品 300-500 ㎡ 别墅 郊区：暂停开发 121-218 ㎡ 高层豪宅 郊区：大量集中开发，明星楼盘热销同时价格有所提升 55-75㎡ 高层居家 物业表现 主力面积 物业类型 复苏期：价跌量升—竞争差异化 郊区物业组合策略：“低+中+高” 郊区物业组合策略继续以刚性自住需求为主，快速走量获取收益； 高端产品借助资源及产品本身品质，在控制量的前提下开始复苏，价格实现稳定 市场——经济复苏，楼市价量齐升，豪宅价格上升快于中小户型 新鸿基判断——依旧走面积多元化，同时增加面积较大的豪宅单位 2003 年CEPE签订。内地自2004 年1 月1 日起，对原产香港进口金额较大的273 个税目的产品实行零关税，同时进一步开放多种服务业。 同年中央政府还陆续开放内地部分省、市居民到港澳地区个人旅游的“自由行”，促进香港经济复苏 2004-2005：发展期 为住户提供周全的售后服务以缔造全面优质生活，此外，为迎合不同顾客的需要，集团提供多种单位面积选择。 2004-2005 为买家提供不同面积的单位以供选择，其中以中小型单位为主，但将于未来部门发展项目中，增加面颊较大的豪华单位。 2003-2004 策略 时间 经济背景 市场背景 价量齐升，豪宅价格上涨快于中小户型 新鸿基判断 1 2 6 5 7 3 4 珀丽湾3期 农圃道18号 爵悦庭 凯旋门 珀丽湾5期 皇府山 倚峦 1 2 3 4 5 6 7 新鸿基发展期开发版图： 52379 2、3、4房/58-111 —— 新界 将军澳豪庭 25824 2、3房52-75㎡ 特色单位139-195㎡ 34479 新界 聚康山庄 2、3、4房53－103㎡ 2、3房58－93㎡ 复式167－177㎡ 1 - 5 房47 - 322㎡ 天际独立屋5 - 7 房约309- 511㎡ 46－130㎡ 2房60㎡ 三房100㎡ 4房278㎡ 空中别墅158－251㎡ 2、3房58－93㎡ 复式167－177㎡ 户型 81711 100000 九龙 凯旋门 2005 59180 103438 新界 爵悦庭 86080 24907 港岛 农圃道18号 皇府山 珀丽湾5A期 珀丽湾3期 楼盘名称 41641 49442 新界 53800 74349 新界 94517 建筑面积 2004 43040 新界 价格 区域 50 100 150 200 250 300 350 400（㎡） 珀丽湾3期 聚康山庄 爵悦庭 珀丽湾5A期 皇府山 将军澳豪庭 农圃道18号 凯旋门 倚峦 高层居家 高层豪宅 别墅 发展期开发总量较少，一共9个项目。 高层居家产品开始定位为以换房客为主，豪宅产品极力打造奢华，面积最大达500㎡以上 发展期新鸿基物业产品定位特征分析： （1）高层居家物业面积舒适化，高层豪宅物业增多 （2）高层居家面积扩张到50-100平，高层豪宅扩张到100-300平 57151 96641 115358 49987 73046 82482 41584 56516 66634 32