浅谈西宁市房地产价格走向趋势.doc

浅谈西宁市房地产价格走向趋势 1、相关定义 1.1、房地产价格体系的概念和构成 房地产价格体系是地产价格与房产价格组成的相互联系、相互影响、相互制约 的有机整体。其构成按照不同的分类方法大概有如下几种。按销售对象分为:外 销商品房价格、内销商品房价格;内销商品房价格又分为:商品房价格、经济适 用房价格、廉租房价格;按交货期限分为:现房价格和期房价格;按用途分为: 工业用房价格、商业用房价格、住房价格、事业性用房价格、军队用房价格;按 出售方式分为:出售价格、出租价格[16]。下面对几类主要的价格形式进行辨析。 商品价格、成本价格与标准价格 我国目前的住宅房地产可分为商品住宅和公有住宅两大类,其交易价格是不同 的:商品住宅按商品价格进行交易,公有住宅按商品价格或成本价格、标准价格、 福利价格进行交易。这里,商品价格是完全市场化的房地产交易价格,其它价格 均是带有社会保障性质的公有住宅交易价格。 在住宅房地产出售时,商品价格是由土地出让金、小区外城市配套设施建设费、 征地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、小区级以下 基础设施建设费、管理费、贷款利息、税金、销售费用、开发商利润构成的价格; 成本价格是上述商品价格中剔除土地出让金、小区外城市配套设施建设费、销售 费用、开发商利润及部分税费后按照建造公有住宅的平均成本而实际测定的价格; 标准价格是依据职工家庭平均经济承受能力,以家庭合理住房支出为前提而确定 的政策性价格。可以看出:商品价格是市场房地产价格,成本价格、标准价格则 8 是理论上的房价。 住宅房地产价格与商业房地产价格 商铺的价格依赖于其产租(金)能力,价格的高低受到商气、人气等因素影响, 如果出现招商(销售)不利的局面,试图通过降低租金或售价来促销那是根本行不通 的。绝大多数时候,商铺价格越低,招商(销售)反而越困难。而住宅的价格只要开 发商愿意降低到一定程度总是有人愿意买的。一般来说,商业用房其价格变化快。 建筑物商铺的价格是住宅价格的 2-3 倍,有的繁华街道甚至可以达到 5-8 倍。 由于商铺的价格高,而影响其价格的因素甚多(如地段商情因子、客流量、可视性、 交通条件、停车条件、硬件设施、规划的科学性、商品经营类型、项目的运营特 点、区域未来发展趋势等),因此商铺价格变化往往难以预料,其售价(租金)变化 的幅度之大有时令人惊讶。而住宅是人类生存和发展资料,人们的购买行为主要 受收入(财富)的约束,因此住宅价格变化相对商铺来说要小得多。 买卖价格与租赁价格 房屋交易,是有偿取得或转让房屋所有权、使用权及其他项权利的经济过程与 法律行为。进行房地产交易时有所有权交易和使用权交易的不同,因而就形成了 不同的交易价格:买卖价格和租赁价格。买卖价格是交易土地使用权及房屋所有 权时的价格,租赁价格是交易房地产使用权时的价格。在现实生活中,人们将买 卖价格称为售价或卖价、购价或买价,将租赁价格称为租金。 1.2、主要概念界定与理论基础 2.1 主要概念界定2.1 主要概念界定 2.1.1 价格与价格水平2.1.1 价格与价格水平 在现代社会的日常应用之中,价格一般指在交易过程中,买方所需要付出的代价 或付款。从经济学角度来说,价格泛指买卖双方就买卖商品的订立的兑换比率。价格 是一种从属于价值并由价值决定的货币价值形式。价格的本质表现在:价格是资源稀 缺程度的反映;是促使人们从事生产并发现新的生产可能性的最基本的激励因素;是 经济活动参与者相互沟通信息的方式;是市场上供给和需求双方力量作用的结果。 当国民经济状况发生变动时,价格水平也随之变动。同时,价格水平的变动也会 对国民经济产生影响。价格水平是将一定地区、一定时期某一项商品或服务项目的所 有价格用同度量因素(以货币表现的交换价值)加权计算出来的,反映一定地区、一 定时期所有这种商品或服务项目综合的平均价格指标。与价格指数相比,价格水平较 为抽象,一般用货币量进行表示。 各种不同商品的价格或处于流通不同环节上的同类商品价格之间存在着复杂的 联系,往往会牵一发而动全身,都不是孤立的存在。由于商品的价格受国家调控、世 界格局、原材料价格、生产成本、人工费用、运输成本等等因素的影响,价格水平处 于经常变动的过程中。个别商品的价值量或供求关系的变化,只对该商品价格产生直 接的影响。而有些商品价格发生波动时,往往会带来横向或纵向的连锁反应,引起与 之有关的商品和产业的价格水平波动。比如油价上涨时,就会显著地影响居民生活和 国家经济的方方面面。同时,某些商品价格上涨,有的可能在一定程度上被其他因素 抵消;而有的则会在价格水平上明显地表现出来。在一定时期内,由于各种商品价格 变动处于不平衡状态,就可能引起各个商品之间价格比例关系发生变化。当各类商品 中的价格上升部分