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招商技巧培训-徐勇
商业地产招商培训
——招商技巧
商业地产招商流程(狭义-天湖HOPSCA)
• 市场调查和目标客户分析 确定招商对象 确定经营
• 模式 确定位置楼层 制定招商优惠策略 招商
• 月/周计划 客户信息收集/ 多渠道发掘 目标客户分类、
• 拜访、邀约 邀约客户现场接待流程(沙盘/项目/ 图纸)
• 引领客户/主力客户重点跟进 实现二次(N次邀约/
• 洽谈) 主力客户形成意向协议 全面达成成
• 交 成交后跟进(后期维护) 进入下一业态循环
一、客户发掘渠道
• 上门客户的发掘
• 通过招商广告,招商宣传活动得知项目信息,前来招商部的客户。
• 通过同事、朋友、邻居等介绍前来的客户。
• 在本项目附近居住或经过项目和招商中心现场的客户。
• 老客户介绍
• 已签订此项目或有意向租赁本项目的客户介绍而来的,对这样的客户
• 要特别重视。
一、客户发掘渠道
• 主动到目标市场进行挖掘
• 专业卖场;
• 大型商城;
• 待拆迁市场;
• 一些目标客户相对集中的场所;
• 行业渠道引领
• 商会;
• 行业大户;
• 信息灵通人士;
二、判断意向客户的方法
• 1、意向客户到现场来时都带有较强的目的性,一般会直接找招商人
• 员询问或要求参观,仔细观看展板、沙盘、资料和整体鸟瞰图。来招
• 商部次数越多,越可能是意向客户。
• 2、年龄一般在25岁以上,有配偶或家人相伴。
• 3、在谈话中,比较愿意公开自己真实店铺名称、经营种类、地址、电话的。
• 4 、在交谈中对价格比较敏感,讨价还价;对各方面比较关注的,对
• 自己以后切身利益极为关心的大都为意向客户。
• 5、外形、穿着、气味、代步工具等。
三、项目及招商情况的介绍技巧
• 1、现场客户介绍的程序一般为:在接待中心礼貌接客询问客户情况、参观沙
盘、浏览展板、洽谈桌入座、介绍铺位分割、参观样板间(项目现场),再
次回招商中心洽谈,对客户关注进行重点讲解,调动客户听觉、视觉上对各
种信息的接受通道,引起客户对项目的强烈兴趣,促成成交或搞清需求再次
跟进。
• 2、注意观察客户的表情态度和反应,有针对性的时效介绍。如客户表现出对
地段不是很满意,招商人员应说明交通的便利性和地理位置的优越性及其它
优点。
• 3、在介绍项目过程中一味说好,闭口不谈缺点,会使客户产生不信任的感觉,
介绍优点的同时,也要讲缺点,但应注意用“负正法”来抵消客户的不满态
度。
• 4 、在招商的同时,客户可能会进行反复思考,权衡,在这过程中他们往往会
产生异议,犹豫不决。这时招商人员需耐心做客户工作,消除客户的异议,
并针对客户的个性心理特征进行说明。
四、客户异议说明技巧
1、异议指客户在看铺过程中对项目的位置、质量、功能、价格、未来等产生的各种怀疑、
否定或反对意见,积极正确的态度对待客户提出的异议,应认识到客户的异议是在看
铺过程中的自然反应,它既是定铺成交的一种障碍,又是对项目感兴趣的一种表现,
是成交的前奏或信号。
2、招商人员应诚恳欢迎客户提出的异议。即使顾客提出的意见不符合实际情况,甚至幼稚
可笑,招商人员也应耐心倾听,不要打断客户的谈话,使顾客感到招商人员真诚、谦
虚、从而产生好感,这对招商人员的成交是相当重要的。(注意两面性)
3、从客户的立场对待客户提出的异议。招商人员应从客户的立场出发,充分了解客户对项
目及其它方面提出的异议,尽力帮助客户解决可能解决的问题,这是招商人员说服客户,
进行异议转化的关键。更重要的是,还应分析客户产生异议的原因,其中原因可以是招
商或营销方式上确实存在问题,可能是客户道听途说,受到某种观念影响,也可能是
客
户一时心境不好。对此,招商人员都要设身处地为客户着想,合理解决有关问题,运用
各种各种方式化解异议。(哪些方式?)
五、价格谈判
• 1、报价讨价还价(折扣)双方让步成交。
• 2、项目的报价一般有“一口价”和“松
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