宏业鑫城配套建议方案.doc

宏业·鑫城项目配套设施建议方案 住友不动产咨询有限公司 2013年9月30日 宏业鑫城项目配套设施建议方案 一、背景概述 随着房地产行业不断的发展，各个区域内大小楼盘层出不穷，在产品的规模、配套、细节等方面展开了激烈的竞争。想要让自己的项目在区域内脱颖而出，就需要做出自己独有的特色。综观孟州房地产市场，几乎没有对项目的供暖做专门配套的，交房标准也没有精装标准的，如果我们的项目抓住这一市场空白，势必会成为区域内的亮点，为自身项目增添很大的亮点。 我们周边的竞争项目只有碧水云天做了中央空调，我们将对燃气地暖、精装修的利弊做出分析，同时将燃气地暖与中央空调做一个对比之后做出合理建议。 二、燃气地暖利弊分析 名称 优势 劣势 成本预估 备注 天然气地暖 对项目自身的优势： 1、提高产品性价比 2、提升产品附加值 3、提升项目品质，促进口碑传播 4、提升产品在区域内竞争力 5、提升客户购买信心与吸引力 6、为项目增加独特优势与卖点，为项目推广提供亮点 对项目自身的劣势： 1、铺设燃气管道，增加工程量与增长工期,影响交房时间 2、增加建安成本 3、后期维护需要成本与专业人员 4、工艺较复杂 5、需要与客户签定增加地暖设施协议，增添购房过程中的程序，增加案场工作量 6、需要对现有优惠幅度进行控制 参考例子： 100平米实用面积成本价约为5000-8000之间 燃气采暖设备构成为：基本管道+壁挂炉+分水器+温控器，主要成本价差在于炉子的好坏 燃气供暖的优势： 1、舒适度较高 2、热稳定性好，基本不受室外环境影响 3、使用寿命较长，多为8-12年 4、运行成本较低 5、持续提高水温，可兼顾生活热水 6、相较于市政供暖，可控性强，可随时关启 燃气供暖的劣势： 1、管道多，工艺复杂 2、初始投资较高 3、锅炉需要经常更换 4、适用场合受限制，适用于层高受限制的区域 5、高耗能、费用较高，存在安全隐患，排放废气污染家庭 6、升温慢 三、精装修利弊分析 名称 优势 劣势 成本预估 备注 精装修 对项目自身的优势： 1、提高产品性价比 2、提升产品附加值 3、提升项目品质，促进口碑传播 4、对部分客户具有一定的吸引力 5、符合项目高档的产品调性 6、提高项目交房标准 7、免去客户装修成本，提升其购房自豪感 对项目自身的劣势： 1、整体精装修对开发商成本控制能力、施工能力要求高 2、精装修成本较高，会提升售价，失去我们价格优势 3、精装修标准与客户心理预期不相符 ，会出现问题客户 4、不能形成推广宣传的独特优势与亮点，对客户吸引力有限 参考例子： 郑州恒大金碧天下与洛阳恒大绿洲均送精装修，约为1500元／平 绿都城600元／平 精装修较普装不仅工艺多、工序复杂，而且成本很高，同时对开发商的成本控制能力、施工能力要求较高，不利于工程建设 的管控与协调 精装修的优势： 1、增强室内美观度以及精巧度 2、相对于普通装修，装修水准与档次较高 ，更加豪华大气 3、彰显居住者的经济实力与自豪感 4、体现居住者的非凡品位与审美观 5、增加居住的舒适度 精装修的优势： 1、材质与工序较普装更为高档和复杂，成本较高 2、化学材料易造成室内空气污染 3、较普装，装修时间更长 四、中央空调与燃气地暖比对分析 燃气地暖与中央空调比对分析表 名称 燃气地暖 中央空调 性能 受热均匀、热稳定性好，升温快、不受外界环境影响 升温慢，温度不稳定 运行成本 运行成本较低 运行成本较高 资源利用率 资源利用率高 资源利用率低 人居感受 舒适，恒温感受 一般、非恒温 功能 多样化、室内供暖同时还兼顾生活热水 单一、只可调节温度 设备控制 独立入户供暖系统，检修方便 由同一主机控制，若主机出现故障，整个系统将瘫痪、维修困难 环保 良好 释放氟利昂，污染空气 五、建议 综合对燃气地暖与精装修的利弊分析，以及燃气地暖与中央空调的比对分析，我们认为燃气地暖对我们项目更有优势，不论是在产品价值、卖点还是推广上，因此我们建议采用燃气地暖，而不建议进行精装修。 六、针对燃气地暖的营销推广建议 不管是燃气地暖还是精装修，任何一种配套设施的选择，都有最终的目的，都是为了提升项目品质，增添卖点与优势，提升销售业绩，所以如果我们的项目选择了进行燃气地暖的配备，还是需要在营销与推广上体现，将我们的这个优势给宣传出去，同时达到促进项目销售的目的。在此目的指引下，我们对日后的营销和推广提出如下建议： 1、营销策略建议 购房优惠控制 将燃气地暖的安装费用折合到购房所送的装修基金里，然后配送组合家电（以砸金蛋形式），若燃气地暖安装费超过装修基金的优惠金额，则不作任何优惠。 ◆购买两房的原定优惠是赠送1万元装修基金与两件组合家电，现在变为：（1万元-燃气地暖安