物业管理第三章 物业运作主体.ppt

（一）注册登记 向工商管理部门进行注册登记，领取营业执照。 企业注册登记时，必须制定一份非常重要的文件，即企业章程（主要内容：公司名称、住所、经营目的和范围、注册资本、法定代表人及股东的权利、义务，企业内部组织机构、财务会计制度、利润分配形式、员工管理方法、企业主要规章制度等）。 股东全部缴纳出资后，必须经法定验资机构验资，并出具验资证明。 一、业主与业主大会 4、业主在物业管理活动中必须履行的义务： （1）遵守管理规约、业主大会议事规则；（2）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（3）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（4）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（5）按时交纳物业服务费用；（6）法律、法规规定的其他义务。 一、业主与业主大会 5、业主大会： 由物业管理区域内全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中合法权益的业主自治管理组织。 一、业主与业主大会 6、业主大会的基本常识： 下列事项由业主共同决定： 1）制定和修改业主大会议事规则； 2）制定和修改管理规约； 3）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； 4）选聘和解聘物业服务企业； 5）筹集和使用专项维修资金； 6）改建、重建建筑物及其附属设施； 7）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 一、业主与业主大会 6、业主大会的基本常识： 只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，可以不成立业主大会。 第一次业主大会召开：在一个物业管理区域内，出售并交付使用的物业建筑面积达到50%以上，或者首套物业出售并交付使用已满两年的物业； 在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）的指导下，由业主代表、居民委员会（可邀请建设单位、包括公有住房出售单位参加）组成业主大会筹备组，负责业主大会筹备工作。 一、业主与业主大会 6、业主大会的基本常识： 应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。 业主在业主大会会议上投票权根据业主拥有物业的专有建筑面积和业主人数等因素确定。 未售房屋的投票权属建设单位或公有住房的出售单位。 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。业主可以委托代理人参加业主大会会议。 住宅小区的业主大会会议，还应当同时告知相关的居民委员会 。 一、业主与业主大会 6、业主大会的基本常识： 业主大会作出决定，必须经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主通过。 业主大会作出重大决定，必须经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。 业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。 业主大会的决定不得与宪法、法律、法规和政策相抵触。 * * 第三章 物业管理运作主体 概述 按管理性质分，物业管理所涉及的运作主体有： 政府管理机构（行政主管部门、各业务相关部门） 业务经营机构（房地产开发企业、物业服务企业、各专业服务企业、物业管理人） 业主自治自律组织（业主大会、业主委员会） §3—1 物业服务企业（公司） 定义： 按合法程序成立并具备相应资质条件的经营物业管理业务的企业性经济实体。 一、物业服务企业的性质与模式 1、性质—— 具有独立的企业法人地位的经济实体。 属企业法人而非事业单位 属第三产业中的服务性行业的企业 具有一定公共管理性质职能的服务性行业的企业 一、物业服务企业的性质与模式 2、物业服务企业的模式 1）按业务类别： 受聘服务型 、租赁经营型 2）按资本性质： 全民、集体、联营、股份、外商独资、合资、合作、民营等 3）按服务范围： 综合性物业服务公司、专业性物业服务公司 2、物业服务企业的模式 4）按存在的形式： 独立的物业服务公司、开发商下属的物业服务公司 5)按股东出资形式： 有限责任公司 、股份合作公司 、股份有限公司 6）按区域性形式划分： 地方性公司、跨区域国内物业服务公司、跨国物业服务公司 一、物业服务企业的性质与模式 二、物业服务企业（公司）的设立 二、物业服务企业（公司）的设立 （二）资质审批 1、为何要进行资质审批---- 主要是为了界定、查验、衡量这类公司具备或拥有的资金数量、专业人员素质、受托管理的物业规模及管理水平等方面的状况。 物业服务企业的资质条件——即设立