物业管理第二章 建筑物区分所有权.pptVIP

* * 第二章建筑物区分所有权与物业管理 §2—1 区分所有权的概念 建筑物区分所有权是指多个区分所有权人共同拥有一幢区分所有建筑物时，各区分所有权人对建筑物专有部分所享有的专有所有权与对建筑物共用部分享有的共同部分持分权，以及因其他区分所有权人之间的共同关系所生的成员权之总称。 物权法关于区分所有权的解释： 业主对建筑物内的住宅、 经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 一、区分所有权的特征 1、复合性 2、专有所有权的主导性 （1）只有取得专有所有权，才能取得后两项权利。 （2）专有所有权的大小，决定了共有部分持分权和成员权的大小； （3）区分所有权登记时，只登记专有所有权。 3、一体性 4、登记公示性 5、权利主体的多重性 一、区分所有权的特征 二、区分所有权的种类 1、纵切型区分所有权 2、横切型区分所有权 3、混合型区分所有权 从物业管理的角度来看，准确界定专有部分以及共用部分的范围是有着重要作用和特殊意义的。 就物业管理的责任而言，专有部分的责任是要业主、非业主使用人自行承担的。而共用部分的责任则首先要根据不同的情况加以区分： 可追究责任人的由责任人负责承担 属于物业管理的日常常规性服务，以及物业管理服务合同的约定由物业服务公司承担 除前述情况以外的其他责任，一律由业主大会和业主委员会承担 二、区分所有权的种类 §2—2 专有所有权 四种学说简述 一、中心说 概念：区分所有建筑物专有部分的范围达到墙壁、柱、地板、天花板等境界部分厚度之中心。 优点：便于在物业房产交易中测量计算建筑面积，并且中心说赋予各区分所有权人有充分自由使用分隔境界的权利。 缺点：以壁心确认专有部分范围的观点有悖于现实生活。 二、空间说 概念：专有部分的范围仅限于墙壁（共同墙壁）、天花板、地板所围成的空间部分，而边界线点上的分隔部分，如墙壁、地板、天花板等则是全体或部分所有权人的共用部分。 优点：能够反映出建筑物区分所有权的专有权客体所具有的空间性特征。 缺点：有饽于社会实情，使区分所有权人感到生活上的不便。 三、最后粉刷表层说 概念：墙壁、柱、梁、地板等境界部分表层所粉刷的部分为专有部分的范围，而墙壁、柱、梁、地板等境界部分的本体则属于共用部分。 优点：赋予区分所权人可以自由在自己专有部分装潢的权利，同时也有利对整栋建筑物的管理和维修。 缺点：忽视了现实区分所有建筑物按壁心为界限的物业房产交易习惯。 四、壁心和最后粉刷表层说 概念：对于区分所有权人相互之间有关建筑物的维持、管理等内部关系上，专有部分的范围包含至壁、柱、梁、地板、天花板等境界部分的最后粉刷表层部分； 在对于外部关系上如对第三者的买卖、保险、税金等，专有部分的范围则应包含至壁、柱、梁、地板、天花板等境界部分厚度的中心线。 优点：避免了上述三种学说的缺陷： 赋予区分所有权人可以自由使用、装潢分界部分表面的合法权利 顾及建筑物整体的维持和管理 顾及人们通常以壁心为界限交易的现实社会生活习惯。 §2—3 建筑物区分所有权中专有所有权的内容和法律责任 一、建筑物区分所有权中专有所有权的内容 1、专有部分所有权的权利： 占有 使用 收益 处分 装修改良 修缮 排他性 相邻权