物业管理第九章 公共性服务费.pptVIP

第九章 综合管理服务费（公共性服务费） 1.何谓公共服务费： 物业服务公司为全体业主（用户）提供公共部位，公共场所，公共事务管理服务所收取的费用。 公共性服务费实行政府指导价和市场调节价 2.政府指导价的核定原则 （1）业主的承受能力、物业公司生存和发展的需要，物业公司与业主服务合同的依据； （2）是否有利于物业公司的开源节流，目标利润；政府规定：福利房利润≯5%，商品房利润≯20%； （3）核定对象：以物业全部面积或全部入伙数来定。 3.公共性服务费的构成要素 人工费：管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费 公共场所设施、设备日常运行、维修（小修包括易损件更换）及保养费 绿化管理费 清洁卫生费 保安费 办公费 （含物业服务企业固定资产折旧费 ） 保险费 物业酬金 法定税费 3.公共性服务费的构成要素 4.公共性服务费的测算 n P=∑Fi/S（元/月·平方米） i=1 式中? P—所得的物业管理费用单价标准（元／月?米 ） F?—构成公共性服务费要素项目的单项费用 （元／月）? n—费用项数（ ＝1，2，3，…，n） ∑—所有单项费用之和 S—参加测算的物业总面积（平方米 ） 为了测算与收费管理的方便，一般又将公共服务费的构成要素（9个项目）按管理专业和专用设备归类分别核算，即分为如下11类：办公费、一般公共设施维护费、电梯维保费、空调维保费、环卫清洁费、绿化费、保安费、电视系统费、保险费、物业服务公司酬金、税费等。 4.公共性服务费的测算 4.公共性服务费的测算 1）办公费的核算 （1）行政办公人员费用，包括工资、津贴、保险和服装费等 （2）手机及固定电话费、文具、办公用品费 （3）车辆使用费，包括油费、维修费 （4）节日装饰费 （5）公共关际费 （6）宣传广告费 （7）企业固定资产折旧费 （8）各种杂项（包括办公用水用电）费用 4.公共性服务费的测算 2）一般公共设施维护费的核算 （1）人员费用，包括管理人员、技师、工人等各类人员的工资、津贴、保险和服装费等； （2）公共照明系统的维修费； （3）抽、送风机的维修费； （4）给排水的维修费； （5）供配电、发电系统设备维修费； （6）消防系统维修费； （7）公共建筑、道路维修费； （8）以上（2）～（7）项中的不可预见费。 4.公共性服务费的测算 3）电梯维保费的核算 -----包括材料和专门人工费、电梯年检费及不可预见费。 4）空调维保费的核算 -----包括材料和人工费用及不可预见费用（仅指公共部分，各业主户内风机费用由业主负责） 。 4.公共性服务费的测算 5）环卫清洁费的核算 （1）人工费，包括管理人员及工人的工资、津贴、保险和服装费等。（2）清洁机械材料费。其中大型清洁机械，如大楼幕墙清洁设备、打蜡抛光机等，按价值和使用年限折算出每月的折旧费用；日常易耗品及工具，每月作预算。（3）垃圾桶购置费。（4）垃圾清运费。（5）化粪池清掏费。（6）水池清洁费及水质检验费。（7）清洁环卫所需的其他费用。 4.公共性服务费的测算 6）绿化费的核算 （1）人员费用，包括管理人员、技师、工人的工资、津贴、保险和服装费等。（2）绿化工具、材料（如化肥、除草剂等）费。（3）绿化用水费。（4）园林景观的再造费用。 4.公共性服务费的测算 7）保安费的核算 （1）人员费用，包括工资、津贴、保险、服装、器械、床铺等。（2）保卫系统设备，包括电费和维修费。（3）日常保安器材费，如警棍、电池等。 8）电视系统费的核算（非有线电视公司提供） （1）维修费（2）节目租用费