身边的法律顾问：房产实务与风险防范—袁华之.pdf

目录 Content 内容简介 商品房买卖“问答篇” （1） 商品房买卖“问答篇” （2） 商品房买卖“问答篇” （3） 商品房买卖“问答篇” （4） 商品房买卖“问答篇” （5） 商品房买卖“问答篇” （6） 商品房买卖“问答篇” （7） 商品房买卖“问答篇” （8） 商品房买卖“问答篇” （9） 商品房买卖“问答篇” （10） 商品房买卖“问答篇” （11） 商品房买卖“问答篇” （12） 商品房买卖“问答篇” （13） 商品房买卖“问答篇” （14） 商品房买卖“问答篇” （15） 商品房买卖“问答篇” （16） 商品房买卖“问答篇” （17） 商品房买卖“问答篇” （18） 商品房买卖“问答篇” （19） 商品房买卖“案例篇” （1） 商品房买卖“案例篇” （2） 商品房买卖“案例篇” （3） 商品房买卖“案例篇” （4） 商品房买卖“案例篇” （5） 商品房买卖“案例篇” （6） 商品房买卖“案例篇” （7） 商品房买卖“案例篇” （8） 商品房买卖“案例篇” （9） 商品房买卖“案例篇” （10） 商品房买卖“案例篇” （11） 商品房买卖“案例篇” （12） 商品房买卖“案例篇” （13） 商品房买卖“案例篇” （14） 商品房买卖“案例篇” （15） 内容简介 本书包括一手房买卖、二手房买卖、房屋租赁、房屋中介服务、房 屋赠与、房屋装修等内容，并精心选取了现实生活中发生的具有代表性 的案例，简单明了，通俗易懂，帮您对号入座解决问题。全书共有问答 148问，案例52篇。 以下连载精选了“商品房买卖”39问，15个案例。 商品房买卖“问答篇” （1） （一）商品房买卖 问答篇 1、商品房预售与商品房现售有什么区别？预售和现售分别需符合 哪些条件？ 商品房销售包括商品房现售和商品房预售。商品房现售是指房地产 开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价 款的行为。商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先 出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为，商品房预售又 称“卖楼花”。商品房现售与商品房预售主要差异在于，商品房预售要求 投入开发建设的资金达到工程总投资的25%以上即可，而商品房现售要 求已通过竣工验收，预售合同签订以后，可能出现某种原因会导致商品 房无法建成或交付，或建成后的商品房存在各种质量瑕疵，因而买房人 无法实际获得商品房的所有权，商品房预售对买房人而言存在更大的风 险。 根据 《商品房销售管理办法》规定，商品房现售的条件为： （1）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和 房地产开发企业资质证书。这个条件主要为了确保现售商品房房地产开 发企业的主体资格合法。 （2）取得国有土地使用权证书。主要为了确保现售商品房的用地 合法。 （3）持有建设工程规划许可证和施工许可证。主要为了确保现售 商品房规划、建设手续合法。 （4）已通过竣工验收。主要为了确保现售商品房符合工程建设质 量标准。 （5）拆迁安置已经落实。主要为了保障被拆迁人的合法权益。 （6）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使 用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施 工进度和交付日期。主要为了确保现售商品房达到基本使用条件。 （7）物业服务方案已经落实。主要为了避免商品房销售后产生纠 纷，同时物业服务也是买受人决定是否购买商品房的因素之一。 另外实际操作中，房地产开发企业现售商品房时应完成房屋所有权 初始登记 （即取得大产权）。 商品房预售的条件为： （1）预售人已经交付国有土地使用权出让金，取得了国有土地使 用权证书。主要为了确保预售商品房用地合法。 （2）预售人已经取得了该建设工程规划许可证。主要为了确保商 品房预售规划手续合法。 （3）预售人投入建设的资金，按照提供预售的商品房计算，已经 达到了工程建设总投资的25%以上，并且已经确定了施工进度和竣工交 付日期。这是商品房预售的关键条件，也是预售商品房区别于现售商品 房的主要条件