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土地增值稅稽徵實務 主講人：劉碧玲 土地增值稅稽徵實務 一、土地增值稅申報 1.申報書填寫說明 2.臨櫃申報 3.網路申報 二、自用住宅用地之適用 1.一生一次優惠稅率 2.一生一屋優惠稅率 3.重購退稅 4.自用住宅各項優惠比較 三、農業用地移轉相關規定 1.申請不課徵 2.申請墊高原地價 土地增值稅申報 1.申報書之填寫：（附錄 1頁～11頁） 新式申報書增列第15欄 勾選第15欄之「 申請」內畫「ˇ 」，權利人（新購買自用住宅的民眾）即可同步申請按自用住宅優惠稅率課徵地價稅 。 權利人仍需於當年地價稅開徵40日前（9月22日）辦妥戶籍登記。 符合規定要件者，即可自當年期享按自用住宅優惠稅率課徵地價稅。 土地增值稅申報 2.臨櫃申報 填寫土地增值稅（土地現值）申報書一式3聯（雙方蓋章） 檢附契約書影本1份（應貼用印花稅票或一般大額繳款書，正本查對後退還）。 雙方身分證明文件（身分證或戶口名簿影本）。 雙方共同或由代理人向移轉土地所在稽徵機關申報土地移轉現值。 土地增值稅申報 3.網路申報 不適用網路申報案件： 〈1〉交換、合併或共有土地分割案件 〈2〉土地增值稅記存案件 〈3〉社會福利事業或私立學校受贈土地免稅 案件 〈4〉設定典權、判決或和解及其他特殊案件 土地增值稅申報 3.網路申報 網路申報特性： 24小時不打烊受理申報，在家中即可上網申報土地增值稅，省時便利。 僅需列印一聯申報書。 可隨時上網查詢案件辦理情形。 透過網路自行列印繳款書繳納或電子繳稅。 網路申報案件優先其他案件辦理。 土地增值稅申報 3.網路申報 申請帳號登錄： 報稅代理人利用網際網路辦理地方稅申報作業前，應先向事務所所在地地方稅稽徵機關申請帳號登錄〈一處申請全省均可適用 〉。 土地增值稅申報 3.網路申報 報稅代理人申請帳號登錄應檢附文件 〈1〉身分證明文件影本 〈2〉地政士證書、會計師證書、記帳士證書 … … 或相關專業證書影本。 〈3〉開業執照或主管機關核准登錄執業之證明文件。 土地增值稅申報 3.網路申報（附錄12頁～16頁） 自行列印附條碼之繳款書，除可向代收稅款之金融機構繳納（郵局不代收）外，稅額二萬元以下案件，亦可至統一、全家、萊爾富、來來（ok）等便利商店以現金繳納。 土地增值稅稅率 一般稅率：20%、 30%、40% 最低級距稅率： 20% 自用住宅用地稅率： 10%。 自用住宅用地之適用 一生一次優惠稅率： 適用要件： （1）土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記。 （2）都市土地面積未超過三公畝或非都市土地面積未超過七公畝部分。 （3）出售前一年內沒有供營業使用或出租。 （4）地上房屋須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有。 （5）一生僅適用一次。 （6）自用住宅之評定現值不及所占基地公告土地現值10%者，其建築工程完成應滿1年以上。 自用住宅用地之適用 2. 一生一屋優惠稅率：（附錄17頁～25頁） 適用要件： 〈1〉先適用過一生一次優惠稅率。 〈2〉都市土地面積未超過1.5公畝或非都市土地面積未超過3.5公畝部分。 〈3〉出售時土地所有權人與其配偶及未成年子女，無該自用住宅以外之房屋（即僅限持有一屋） 〈4〉出售前持有該土地6年以上。 〈5〉土地所有權人或其配偶、未成年子女於土地出售前，在該地設有戶籍且持有該自用住宅連續滿6年。 〈6〉出售前5年內，無供營業使用或出租。 自用住宅用地之適用 3.重購退稅 適用要件： 〈1〉土地出售後二年內重購或先購買土地二年內再出售土地。 〈2〉新購土地地價超過原出售土地地價扣除土地增值稅後餘額。 〈3〉原出售土地及新購土地所有權人同屬一人。 〈4〉出售土地及新購土地地上房屋須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有，並且在該地辦竣戶籍登記。 〈5〉新購之都市土地面積未超過三公畝或非都市土地面積未超過七公畝部分。 〈6〉出售土地於出售前一年內沒有供營業使用或出租行為。 〈7〉如為先購後售案件，應於重購土地時，已持有供自用住宅使用之土地為適用範圍。 重購退稅案件計算公式 新購土地地價－（原出售土地地價－原繳納土地增值稅） ＝不足支付新購土地地價之數額 重購退稅 不足支付新購土地地價之數額≧原繳納土地增值稅 ※原繳納土地增值稅全部退還。 ０＜不足支付新購土地地價之數額＜原繳納土地增值稅 ※退還該不足支付新購土地地價之數額 。 不足支付新購土地地價之數額≦０ ※原繳納土地增值稅不予退